De Jonge wil het middensegment in de huursector weer terug

Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting breekt zich het hoofd over hoe hij de huurmarkt beter kan reguleren. Er zijn dringend maatregelen nodig om ervoor te zorgen dat het zogenaamde middensegment weer terugkomt. Sociale huurwoningen, voornamelijk in bezit van woningcorporaties. De woningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens worden vooral verhuurd door beleggers. Die laatste groep is geneigd steeds hogere huren te vragen omdat anders hun rendement in gevaar komt. Hierdoor betalen huurders de hoofdprijs voor woningen die deze tarieven niet waard zijn.

Huurgrens voor regulering gaat omhoog

De minister wil dat vanaf 2024 alle woningen met een huur tot 1.000 euro per maand onder de gereguleerde huur gaan vallen. Wellicht gaat die grens zelfs naar 1250 euro. Voor deze woningen gaat het puntensysteem gelden dat nu al wordt gebruikt voor sociale huurwoningen. De maximale huurprijs wordt vastgesteld op basis van het aantal punten dat een woning krijgt. Die punten worden toegekend aan de hand van kenmerken zoals de locatie, het aantal vierkante meters, de aanwezigheid van een tuin of balkon, schuur of berging en andere voorzieningen. Op die manier kan een verhuurder dus niet meer zelf bepalen hoeveel hij voor een woning wil vragen. De vrije huursector omvat anno 2022 in Nederland ongeveer 640.000 woningen.

Ruim 90% huren wordt gereguleerd

Als de plannen doorgaan die minister de Jonge in zijn programma ‘Betaalbaar Wonen’ uiteenzet doorgaan, dan valt straks ruim 90% van de huurmarkt onder gereguleerde huur. De Jonge licht toe dat hij de belofte van het kabinet wil waarmaken dat huurders worden beschermd. Het moet volgens hem niet zo zijn dat mensen nergens meer een huurwoning kunnen vinden die betaalbaar is. Het komt nu te vaak voor dat een te groot deel van het inkomen opgaat aan huur waardoor er te weinig geld overblijft om van te leven.

Aanpassing puntenstelsel

Het eerder genoemde puntenstelsel wordt als het aan De Jonge ligt aangepast. Nu ligt de grens voor het reguleren van de huurmarkt op 142 punten. Een woning met maximaal 142 punten mag qua huur niet meer kosten dan 763 euro per maand. In de pannen van de minister gaat die grens omhoog naar 187 punten (1000 euro huur per maand) of zelfs 232 punten (huurprijs maximaal 1250 per maand). Pas als een woning meer dan dit aantal punten scoort mag de verhuurder zelf bepalen hoeveel huur er wordt gevraagd. Deze plannen houden wel een risico in, beseft de minister. De kans bestaat dat verhuurders hun vastgoed afstoten en dat er ook minder voor de verhuur wordt gebouwd. Het is immers minder aantrekkelijk om te verhuren omdat de rendementen omlaag gaan. Om dit enigszins te voorkomen geldt voor een bepaald deel van luxe huurwoningen een opslagpercentage, zodat de huur toch nog wat hoger uit kan komen.

Vastgoed Belang is kritisch

Vastgoed Belang, de vereniging van beleggers in woningen, is kritisch over de plannen van De Jonge. Voorzitter Jack de Vries laat weten dat beleggers aan alle kanten worden gepakt. Hogere overdrachtsbelasting, zelfwoonplicht voor huizen tot een maximum verkoopprijs, beperking van de huurverhoging en dan nu het puntensysteem dat boven de markt hangt. Het is overigens nog niet duidelijk hoe de uiteindelijke regels gaan uitpakken en voor welke woningen ze gaan gelden. Vallen alleen woningen eronder die vanaf 2024 (opnieuw) verhuurd worden of gelden de regels ook voor zittende huurders? Hierover moet nog een besluit worden genomen. Dit ligt juridisch lastig, omdat er volgens tegenstanders inbreuk wordt gedaan op het eigendomsrecht. Het is dus de vraag of de plannen van de minister overeind blijven als vastgoedeigenaren naar de rechter stappen.

Bron: NRC