Starters profiteren van verbanning beleggers

Uit een recent onderzoek van de Universiteit van Amsterdam, de Erasmus Universiteit Rotterdam en het Kadaster blijkt dat starters op de woningmarkt vorig jaar meer huizen hebben gekocht in wijken waar beleggers worden geweerd. Dit heeft ertoe geleid dat circa tweeduizend woningen in handen zijn gekomen van kopers in plaats van vastgoedbeleggers. Hoewel dit positief is voor starters, maakt het plaats voor rijkere kopers en beperkt het de mogelijkheden voor huurders met lagere inkomens.

Concurrentie tussen starters en beleggers

Volgens het onderzoek hebben starters meer kans gekregen om huizen te kopen zodra beleggers werden geweerd. Dit kan worden gezien als een vorm van concurrentie tussen beide groepen op de woningmarkt.

Opkoopverboden in gemeenten

Sinds vorig jaar hebben gemeenten de mogelijkheid om wijken aan te wijzen waar beleggers geen goedkope en middeldure woningen meer kunnen kopen. Deze maatregel is populair en wordt inmiddels door tientallen gemeenten, waaronder de grootste steden van Nederland, toegepast. Het doel van het kabinet en de gemeenten is om wijken te beschermen tegen de komst van veel meer beleggers. De lage rente en fiscale voordelen hebben ertoe geleid dat particuliere beleggers de afgelopen jaren steeds meer vastgoed voor verhuur hebben gekocht, wat heeft bijgedragen aan schaarste en stijgende huizenprijzen.

Effecten in Rotterdam

Het onderzoek richt zich met name op de stad Rotterdam, waar het opkoopverbod als eerste werd ingevoerd. Vóór de invoering kochten beleggers nog 35% van de woningen in wijken zoals Kralingen en Tarwewijk. Na invoering van het verbod was dit percentage vorig jaar gedaald tot één op de tien. Hoewel beleggers niet volledig verdwenen zijn, mogen bijvoorbeeld ouders nog steeds een woning kopen en verhuren aan hun kinderen. Het aantal woningen dat door Rotterdamse starters werd gekocht, steeg van vier op de tien vóór het verbod naar bijna zes op de tien na de invoering ervan. Deze toename werd niet waargenomen in wijken zonder opkoopverbod.

Geen ‘waterbedeffect’ en prijsstijgingen

Het onderzoek toont aan dat er geen sprake is van een ‘waterbedeffect’, waarbij beleggers zich verplaatsen naar wijken zonder opkoopverbod. Er is ook geen bewijs gevonden dat beleggers huizenprijzen opdrijven met hoge biedingen. Als dat het geval was, zou er een aanzienlijke daling van de huizenprijzen te zien moeten zijn in wijken met opkoopbescherming, wat niet het geval is.

Verschillen tussen starters en beleggers

Het feit dat beleggers voorheen de voorkeur hadden boven starters kan mogelijk worden verklaard door verschillende koopvoorwaarden. Sommige beleggers bieden met beperkte financieringsvoorwaarden, terwijl starters vaak een grote hypotheek nodig hebben.

Impact op lagere inkomens

Hoewel het opkoopverbod starters heeft geholpen, beperkt het de mogelijkheden voor huurders met lagere inkomens verder. Wanneer een woning in handen komt van een belegger, wordt deze vaak verhuurd aan mensen met een lager inkomen dan potentiële kopers. Dit leidt tot inkomensverschillen van ongeveer €10.000 per jaar. Huurders in deze categorie zijn vaak jonger en hebben vaker een migratieachtergrond dan kopers.

Toename van huurprijzen

Het onderzoek suggereert dat de huurprijzen van de overgebleven woningen juist zijn gestegen na de invoering van het opkoopverbod. Dit was een zorg die eerder al werd geuit door De Nederlandsche Bank, omdat de al beperkte vrije huursector kleiner zou worden door het opkoopverbod en de aanstaande huurregulering van het kabinet.

Bron: FD