Hogere opbrengst door een multifunctionele werklocatie

Een multifunctionele werklocatie kan een hogere transactieprijs opleveren. Het is dan belangrijk dat de ruimtelijke dichtheid, inclusief een aandeel wonen, flink hoog is. Dit blijkt uit recent onderzoek. Vooral voor industrie is dit een opvallende zaak.

Meer efficiënt te werk gaan

Het is belangrijk om de multifunctionele werklocatie efficiënt in te richten. Dat betekent dat duidelijk moet zijn welk type bedrijven hier het best onderdeel van kan zijn. Zoals ook belangrijk is om te bepalen wat en hoe de grondwaardestijging gefinancierd wordt. In Zuid-Holland is daarom onderzocht wat de menging van wonen, werken en andere functies op dit moment betekent. Daarbij zijn geografische en statistische gegevens aan elkaar gekoppeld om de relatie tussen functiemenging en de waardeontwikkeling te zien.

Het eerste deel

Het onderzoek naar de multifunctionele werklocatie bestond uit deelanalyses. Het eerste deel had betrekking op de voorkeuren van bedrijven voor werklocaties. Met behulp van vestigingsgegevens en werkgelegenheid was te bepalen welke locaties en terreinen op dit moment goed scoren onder bedrijven. Ook is gekeken naar de combinatie met wonen op deze locaties. Hieruit is een divers beeld naar voren gekomen. Zo zijn negentien economische sectoren te onderscheiden op de werklocaties. Er is veel sprake van gemengde bedrijventerreinen.

Veel gecombineerde functies

Dit is ook te zien op de woon -werklocaties. Net als de multifunctionele werklocaties zijn deze flink gemengd. Met veel gecombineerde gebruiksfuncties voor woon-kantoor-bedrijfsruimtes. Al liggen deze vaak meer buiten de bedrijventerreinen in de wijken. Ook in de gemeente Westland in de glastuinbouw is dit veel te zien.

Het tweede deel

De tweede deelanalyse over de multifunctionele werklocatie had betrekking op de economische waarde. Er werd gekeken naar 1300 transacties in het afgelopen jaar. Op basis van de huur- en kooptransacties van de werklocaties, konden deze beoordeeld worden op hun financieel-economische waarde. Hieruit blijkt dat de prijzen relatief vlak verdeeld zijn in Zuid-Holland.

De belangrijkste factor

Als het gaat om de vastgoedprijs van de multifunctionele werklocatie, dan is de belangrijkste factor de omvang van het bedrijfspand. Ook de koop van de grond rondom het pand speelt mee. Daar kan een combinatie van andere gebruiksfuncties op worden gerealiseerd. Dit maakt de vastgoedwaarde flink hoger. Ook goede bereikbaarheid via de autosnelweg speelt een grote rol.

De werkelijke transactieprijs

Het derde deel van de analyse had betrekking op het aanbod aan locaties die geschikt waren. Daarvoor zijn gegevens over ruimtelijke dichtheid en functiemenging gebruikt. Al geeft dit vooral het aandeel wonen van een vloeroppervlakte weer. Dit betekent dat aanvullende berekeningen per woonblok en buurt nodig waren. Zo konden de multifunctionele werklocaties op gebruiksfuncties worden onderscheiden. Op een schaal van 0 tot 1 scoorde Zuid-Holland 0,83.

Het verbinden van de analyses

Als slotstuk van het onderzoek naar multifunctionele werklocaties zijn de resultaten van de deelanalyses geografisch aan elkaar gekoppeld. De gerealiseerde transactieprijs is statistisch getoetst aan de ruimtelijke dichtheid en de functiemenging-index. Dit is per economische sector zo aangepakt om een compleet beeld te krijgen.

De conclusies

Wanneer gekeken wordt naar handel, industrie en specialistische zakelijke diensten, dan is de volgende conclusie te trekken. Wanneer de ruimtelijke dichtheid hoger is op het gebied van bebouwing, wonen en functiemenging, dan zal de gerealiseerde transactieprijs van het vastgoed flink hoger worden. Dit is vooral opvallend voor industrie en handel.

Grote panden met minder waarde

De grote panden met een enkele functie leveren veel minder op dan de multifunctionele panden in de gemengde gebieden. De rol van functiemenging tussen werken, wonen en andere gebruiksfuncties leidt in veel sectoren tot hogere waarde van huur, koop en grond. De vraag is groot, evenals de bereidheid om ervoor te betalen door bedrijven.

Bron: Stadszaken