Rendementen commercieel vastgoed steeds meer onder druk

De lage rente maakte investeren in commercieel vastgoed de afgelopen jaren erg aantrekkelijk.  Er waren voor beleggers volop mogelijkheden. Er was voldoende vraag naar winkels, kantoorruimte en logistiek vastgoed. De huurinkomsten waren aantrekkelijk en de lage risico’s maakten investeren nog interessanter. Maar nu komt er langzaam een kentering in de positieve stemming. Voor de stagnatie op de markt zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Eén reden steekt er echter met kop en schouders bovenuit: de oplopende rente.

Grip op inflatie

De Europese Centrale Bank verhoogde al verschillende keren de rente. Deze stap werd genomen om de fors gestegen inflatie te beteugelen. Sinds in het voorjaar van 2022 de oorlog in Oekraïne uitbrak werden veel goederen en diensten in rap tempo duurder. Economen van grote banken zien dat investeerders geen grote sommen geld meer willen lenen vanwege de gestegen kosten. Verkopers van vastgoed zijn nog niet bereid om hun prijs te verlagen. Daardoor treedt stagnatie in de markt op. Vastgoedadviseur CBRE ziet dat vooral transacties voor grote deals van 20 miljoen euro en meer onder druk staan. In 2021 werden er nog gemiddeld meer dan 5 transacties in het hogere segment per maand gesloten. Anno 2022 zijn dat er nog maar 2 of 3. In het laatste kwartaal van een jaar is het normaal gesproken druk. Veel beleggers willen hun transacties nog voor 1 januari afronden.

Meer overleg over transacties

Financieringsmaatschappijen en adviesbureaus merken dat beleggers meer overleg willen. Voor een investering in commercieel vastgoed willen ze graag duidelijkheid over de risico’s en rendementen. Die is niet altijd duidelijk te geven. Zo waren er de afgelopen maanden forse schommelingen in de financieringsrente. Ook is er grote onzekerheid over de economische situatie in Nederland. Het CBS maakte eind november melding van een krimp van de Nederlandse economie met 0,2%. Er moet rekening mee worden gehouden dat er een recessie op komst is. Ook dat is voor beleggers natuurlijk geen goed nieuws. Tijdens een recessie gaan er meer bedrijven failliet. Daarnaast zullen bedrijven die wel overeind blijven wellicht snijden in hun personeelsbestand. Dit leidt onherroepelijk tot verminderde vraag naar winkel- en kantoorruimte.

De prijzen gaan dalen

De huidige ontwikkelingen leiden er volgens economen onherroepelijk toe dat de prijzen voor commercieel vastgoed gaan dalen. Ook als er een einde komt aan de hoge inflatie zal dit niet leiden tot snelle rentedaling. De stijgende kosten zorgen ervoor dat projectontwikkelaars minder makkelijk de financiering rond krijgen voor bouwprojecten. Daarnaast kampen bouwbedrijven met fors oplopende kosten voor bouwmaterialen. Mede om die reden werden plannen voor hoogbouw in onder andere Eindhoven en Rotterdam uitgesteld. De uitspraak van de Raad van State over de stikstofuitstoot tijdens bouwprojecten doet daar nog een flinke schep bovenop. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting wil dat er meer wordt gebouwd. Maar volgens het CBS werden er in de eerste 9 maanden van 2021 zo’n 12% minder bouwvergunningen afgegeven.

Forse huurstijging voor retailers

De jaarlijkse huurverhoging voor retailers wordt gebaseerd op de consumentenprijsindex. Dit is het bedrag dat consumenten betalen aan hun levensonderhoud. Door de inflatie, veroorzaakt door de energiecrisis en schaarste aan grondstoffen, steeg deze CPI ineens fors. Hierdoor worden huurders van winkelvastgoed geconfronteerd met huurstijgingen van soms wel 10% of meer. Dit leidde uiteraard tot protesten. De vastgoedeigenaren doen er echter wijs aan om met hun huurders in gesprek te gaan. Doen ze dat niet dan leidt dit onherroepelijk tot faillissementen en dus leegstand. Bij kantoorvastgoed speelt thuiswerken een belangrijke rol. Veel bedrijven stoten vierkante meters af of sluiten zelfs locaties omdat hun personeel deels thuiswerkt.

Beleggen in woningen minder aantrekkelijk

Vanwege de gestegen overdrachtsbelasting wordt beleggen in woningen minder aantrekkelijk. Daarnaast voeren steeds meer gemeenten regels in om beleggers te weren bij het aankopen van goedkopere woningen. In grote steden werd daarom in 2021 al veel minder geïnvesteerd. Grote beleggers, zoals pensioenfondsen, investeren nog wel in nieuwbouw. Maar door het veranderde sentiment staat met name de markt voor middenhuur onder druk.

Bron: NRC