De Nederlandsche Bank wijst naar taxateurs als schuldige aan de crisis op de woningmarkt

Deskundigen zijn het erover eens: de woningmarkt zou gebaat zijn bij een aantal ingrijpende maatregelen. De Nederlandsche Bank (DNB) wijst met de beschuldigende vinger naar taxateurs als het gaat om de prijzen van koophuizen die de pan uit rijzen. Taxateurs stellen de woningprijzen al jaren te hoog, zo luidt de beschuldiging. Maar er klinkt verzet tegen die stellige bewering. DNB mag volgens sommigen de hand wel eens in eigen boezem steken. Als het aan de taxateurs ligt gaat de rente op hypotheken omhoog en wordt de eigen woning voortaan in box 3 belast.

Te hoge taxaties drijven de prijzen op

De prijzen van koopwoningen zijn met maar liefst 50% gestegen in de periode 2013 tot 2020. Volgens DNB komt dat omdat taxateurs de woningen structureel een veel te hoge waarde gaven. De opbrengst van een woning kan echter simpel worden berekend aan de hand van een aantal wetten van de economie. Als een woning verkocht wordt moeten een aantal componenten worden meegenomen, waaronder uitgespaarde huurlasten, kosten voor onderhoud en de rentelasten voor de hypotheek. Er kan dus geredeneerd worden dat de huizenprijs in de periode 2013 tot 2017 minstens 30% onder de werkelijke waarde lag. Dit betekent dat de taxateurs de woningen niet te hoog hebben gewaardeerd maar juist veel te laag, omdat de ontwikkelingen op de woningmarkt hierin niet volledig werden meegenomen.

Lage rente leidt tot stijgende prijzen

Omdat de woningmarkt vanwege het beperkte aanbod onder druk staat, stijgen de prijzen van huizen. Maar een tweede belangrijke factor is de lage rente. Hierdoor kunnen kopers immers meer lenen. De Europese Centrale Bank kocht massaal schulden op, waardoor de rente daalde. Maar in plaats van daarmee te stoppen toen de economie weer opkrabbelde ging dit gewoon door. Ook het ‘H-woord’ moet worden genoemd. Dankzij de hypotheekrenteaftrek kunnen huizenkopers zich immers een duurdere woning veroorloven, wat de prijzen opdrijft.

De eigen woning in box 3

Er wordt al langer over gesproken, maar ook nu pleiten deskundigen er weer voor om de eigen woning van box 1 naar box 3 te verhuizen. Een eigen woning maakt immers deel uit van het vermogen. De waarde van de woning minus de openstaande hypotheekschuld moet dan bij het vermogen worden opgeteld. Hierover wordt dan belasting betaald. Om te voorkomen dat huizenbezitters hierdoor ineens forse aanslagen krijgen kan de heffingsvrije voet worden verhoogd. Dit heeft een positief effect op de huizenmarkt en is gunstig voor starters. De enige groep die hier niet blij van wordt zijn de gepensioneerden die hun hypotheek allang hebben afgelost en bij wie de waarde van de woning inmiddels fors hoger is dan dat wat ze er ooit voor betaalden.

Bron: Het Financieele Dagblad