Zorgen bij vastgoedbeleggers over herfinanciering van schulden

De vastgoedmarkt verandert in rap tempo. Dat merken niet alleen particulieren die hun huis willen verkopen of die op zoek zijn naar een woning. Ook commerciële vastgoedbeleggers erken de gevolgen van de veranderde markt. De komende jaren volgt herfinanciering van honderden miljarden aan uitstaande schulden. Door de gestegen rente zal dat met name kleinere beleggers in de problemen brengen. Daar komt bij dat veel bedrijven hun vierkante meters kantoorruimte heroverwegen. Doordat thuiswerken bij veel bedrijven is ingeburgerd is de bezetting op sommige dagen zeer laag. Een ander punt is dat veel overheden beperkingen opleggen voor het vaststellen van huurstijging. Door de hoge inflatie is die vaak aan een maximum gebonden. Vastgoedbeleggers die hun portefeuille grotendeels met geleend geld beheren kunnen daardoor in grote problemen komen.

Gestegen rente

De gestegen rente is de grootste zorg voor commerciële vastgoedbeleggers. De afgelopen jaren, toen de markt floreerde en de rente laag was hebben ze veel investeringen gedaan. Het kon niet op, de rente was historisch laag dus er werd flink geleend om nog meer vastgoed aan te kopen en te exploiteren. Nu zijn de tijden anders en liggen die schulden veel vastgoedondernemers als een molensteen om de nek. De grootste zorgen zijn er voor winkelvastgoed, complexen met huurappartementen en kantoren. Een deskundige van vermogensbeheerder Van Lanschot Kempen stelt dat de rente voor een te lange periode te laag is geweest. Daardoor konden beleggers grote bedragen lenen. Kredietbeoordelaars hebben niet op tijd gewaarschuwd voor de risico’s die dat geeft als de rente weer stijgt en herfinanciering aan de orde komt.

Netto schuld versus bruto bedrijfsresultaat

Een goede graadmeter is het berekenen van de netto schuld en het bruto bedrijfsresultaat, ook wel de editba genoemd. Voor sommige vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars komen daar zeer zorgelijke cijfers uit. Die ratio ligt in Europa soms op 20 of meer. En dan gaat het vaak om berekeningen die zijn gedaan voordat de rente opliep tot 3 keer het niveau van halverwege 2021. De herfinanciering is het grootste risico. Particulieren hebben bij de koop van een huis vaak geprofiteerd van de lage rente en hun lening voor tientallen jaren vastgezet. Commerciële beleggers en projectontwikkelaars kiezen daar vaak niet voor. Dataleverancier Bloomberg rekende uit dat in 2023 zo’n 390 miljard euro aan investeringen opnieuw moet worden gefinancierd. Dat gaat dan tegen fors hogere rentepercentages.

Castellum

Vastgoedinvesteerder Castellum uit Zweden verkeert inmiddels in zwaar weer. Het bedrijf zag de financiële positie in 2022 in sneltreinvaart verslechteren. Dit had zijn weerslag op het aandeel op de beurs. Castellum presenteerde in februari de jaarcijfers. Daarbij werd aangekondigd dat er een claimemissie komt waarmee het bedrijf zo’n 900 miljoen euro wil binnenhalen om de financiële problemen het hoofd te kunnen bieden. Kredietbeoordelaar Moody’s houdt Castellum inmiddels scherp in de gaten. Hun rating staat momenteel op BAA3. Een stap lager en de obligaties van het Zweedse bedrijf worden gekwalificeerd als speculatief. Dit betekent dat vermogensbeleggers zullen afhaken omdat de rating te laag is voor hun mandaat.

Financiële risico’s

De dalende prijzen zorgen voor uitstroom van kapitaal. Beleggers die hun rendement zien dalen trekken hun kapitaal terug. Dit zorgt voor toenemende en een grotere kans op schulden die vanwege de opgelopen rente onbetaalbaar worden. De editba neemt toe wat de positie van het bedrijf natuurlijk geen goed doet. Niet alleen in Zweden komen vastgoedbeleggers daardoor in de problemen. Die dreigen ook voor beleggers in onder andere Frankrijk Ierland, Duitsland en Nederland. In deze landen is tijdens de hausse op de vastgoedmarkt relatief veel aangekocht.

Kansen

Naast risico’s liggen er ook kansen. Doordat de prijzen dalen kunnen nieuwe beleggingen voordeliger worden aangekocht. Ondanks de hogere rente kan dat een voordeel zijn als de prijzen later weer stijgen. Vooral beleggers met een ‘lange horizon’ hoeven zich geen zorgen te maken. Als verkoop op korte termijn niet aan de orde is en de huurinkomsten naar tevredenheid is er geen reden voor grote zorgen. Het loont vooral om te investeren in studentenhuisvesting, zorgvastgoed, datacenters, distributiecentra en duurzame panden of panden die eenvoudig kunnen worden verduurzaamd. Beleggers lopen vooral risico met vastgoed dat in slechte staat verkeert. Zij die onvoldoende kapitaal hebben doen er goed aan om te proberen dit op de één of andere manier aan te trekken om toch te kunnen blijven investeren in hun vastgoed.

Bron: Het Financieele Dagblad