Overbruggingshypotheek nekt huizenkopers

De huizenmarkt in Nederland kantelt in rap tempo. Prijzen dalen en huizen staan langer te koop. Veel mensen die een andere woning kochten en hiervoor een overbruggingshypotheek afsloten beginnen nerveus te worden. De overbrugging moet worden afgelost uit de overwaarde van de oude woning. Maar als die maar niet verkocht wordt, of als de verkoopprijs fors lager is, dan zorgt dat soms voor grote problemen.

Eerst kopen, dan verkopen

Jarenlang was het geen probleem: eerst een andere woning kopen en pas daarna de huidige woning te koop zetten. Want die werd toch wel verkocht, en vaak binnen een paar weken. De te verwachten overwaarde werd door een taxateur bepaald. Die kon vervolgens worden bij geleend voor de aankoop van de nieuwe woning. Bij de verkoop wordt de overbruggingshypotheek dan in één keer afgelost met de overwaarde. Maar wat nu als het oude huis niet verkocht wordt? Al die tijd moet er uiteraard wel rente worden betaald voor de overbruggingslening. En wat als de prijs noodgedwongen moet zakken? Dan bestaat het risico dat met de opbrengst niet de gehele overbruggingshypotheek kan worden afgelost.

Snel dalende huizenprijzen

Uit cijfers van de NVM blijkt dat de huizenprijzen in het laatste kwartaal van 2022 het hardst daalden in 9 jaar tijd. Dat maakt het risicovol om de overwaarde van de huidige woning in te zetten voor een overbruggingshypotheek. Grote hypotheekverstrekkers zoals de Rabobank verwachten een verdere daling van de huizenprijzen in 2023 en 2024. Mensen die langer geleden een woning kochten hebben doorgaans voldoende overwaarde om een prijsdaling op te kunnen vangen. Maar zij die de verwachte overwaarde in pakweg 2021 of 2022 inzetten voor de koop van een nieuwbouwwoning en hun oude woning nog moesten verkopen, komen nu in de problemen. Datzelfde geldt voor mensen die vlak voor de prijsdaling een woning kochten en deze nu door omstandigheden weer moeten verkopen.

Overbruggen voor verbouwing

Een overbruggingshypotheek wordt vaak gebruikt om extra kosten te kunnen financieren. Denk aan een renovatie van een bestaande woning. Ook bij nieuwbouw wordt vaak gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Nieuwbouwwoningen zijn immers meestal duurder dan bestaande huizen. De overbrugging is enkele maanden nodig tot maximaal twee jaar. Bij de aankoop van een bestaand huis wordt de vorige woning meestal snel beschikbaar gesteld aan de kopers en komt de overwaarde beschikbaar. Bij nieuwbouw kan het tot twee jaar of soms nog langer duren voordat de kopers kunnen verhuizen en het oude huis wordt opgeleverd aan de nieuwe eigenaar.

Banken worden voorzichtiger

Banken hebben een zorgtaak naar hun klanten. Zij moeten hen proberen te behoeden voor financiële problemen. Daarom kan bij vrijwel geen enkele hypotheekverstrekker nog de volledige overwaarde als overbruggingshypotheek worden geleend. De meeste banken hanteren een marge tussen de 10 en 20 procent. Wie zijn huis anno 2023 wil verkopen en gebruik wil maken van een overbrugging uit de overwaarde, doet er wijs aan een ruime buffer te hanteren. Een buffer van 0% is zeer risicovol. Een buffer van 10% is op het randje van safe. Beter is het om een nog hogere marge aan te houden. Wanneer bij de verkoop van de oude woning een probleem dreigt te ontstaan zijn er twee mogelijkheden voor de huiseigenaar. Eén is de woning direct te verkopen en niet te wachten tot het nieuwe huis beschikbaar is. Nadeel is natuurlijk dat er dan een tussenoplossing moet komen in de vorm van een huurwoning of verblijf in een vakantiehuis. Een tweede optie is de eigen hypotheek te verhogen met het financiële ‘gat’ dat is ontstaan. Dat moet dan wel mogelijk zijn op basis van het inkomen.

Bron: NRC