Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt – goed of slecht nieuws?

De Nederlandse woningmarkt is sinds de tweede helft van 2022 flink in beweging. De prijzen voor koopwoningen daalden fors in het derde kwartaal. De prijs voor een koophuis daalde in het derde kwartaal van 2022 met gemiddeld 5,8%. Dat is fors, als je je realiseert dat de huizenprijzen in de periode 2008 -2013 in totaal met 20% daalden. Emeritus hoogleraar Johan Conijn geeft zijn visie op de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt in Nederland.

Wat is de oorzaak van de snelle prijsdaling?

Conijn is ook verbaasd over de forse daling van de huizenprijzen in het derde kwartaal van 2022. Meestal duurt het wat langer voordat de markt reageert op ontwikkelingen. Maar kennelijk zijn die ontwikkelingen nu zo complex dat dit direct invloed heeft. De stijgende energiekosten, de algemene inflatie en de oplopende hypotheekrente zorgen voor grote onrust. Dat zorgt ervoor dat huizenbezitters die hun woning willen verkopen nu sneller genoegen nemen met een lagere prijs. Normaal gezien staat een huis wel even te loop voordat de prijs zakt. Nu willen verkopers in veel gevallen geen risico nemen. Doordat er vrijwel altijd fors werd overboden, beseften huiseigenaren steeds minder wat hun huis echt waard is, aldus Johan Conijn.

Lagere prijzen, dalend woningtekort?

De ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt met dalende prijzen hebben niet direct invloed op het woningtekort. Lagere prijzen leiden ertoe dat zich een nieuwe groep meldt, zoals starters. Daarnaast speelt de bevolkingsgroei uiteraard een belangrijke rol. ABF Research deed onderzoek naar het tekort aan woningen in Nederland. Dat bedraagt anno 2022 zo’n 315.000 woningen. In de komende 15 jaar moeten er 1,2 miljoen woningen bij komen om het tekort op 2% te krijgen. Dit wordt als acceptabel beschouwd. Anno 2022 is dit tekort bijna dubbel zo hoog: 3,9 procent.

Geen goed nieuws voor nieuwbouwprojecten

Dalende prijzen betekent geen goed nieuws voor nieuwbouw. Projecten stonden al onder druk door oplopende prijzen voor grondstoffen. Nu de prijs voor een koophuis daalt, zakt ook de opbrengst voor de projectontwikkelaar. Die zal dus genoegen moeten nemen met een lager rendement. De bouw van een nieuwbouwproject start doorgaans pas als er voldoende animo voor is. Volgens cijfers van de NVM werd in het derde kwartaal van 2022 een derde minder nieuwbouwwoningen verkocht dan in dezelfde periode in 2021. Kopers zijn terughoudend omdat ze vaak geen idee hebben hoe hun financiële situatie ervoor staat als het huis wordt opgeleverd. Dit is doorgaans 2 tot 3 jaar na de koop.

Wat zijn de gevolgen voor de dalende prijzen?

De situatie is nu anders dan in 2008. Toen hadden veel huiseigenaren geen forse overwaarde zoals nu. Als de prijzen dalen betekent dat voor de meerderheid niet dat ze ‘onder water komen te staan’. Alleen mensen die recent een woning kochten lopen risico. Als zij gedwongen moeten verhuizen, zoals bij een scheiding of baanverlies, dan is de kans groot dat de woning minder opbrengt dan de hypotheek. De Nederlandsche Bank (DNB) heeft berekend dat ongeveer 8% van de koopwoningen financieel onder water komt te staan als de prijzen met zo’n 20% dalen. Wel is er een risico als de rentevaste periode afloopt en huiseigenaren ineens fors meer rente moeten gaan betalen. Ook heeft de huidige situatie effect op het bestedingspatroon. Als mensen weten dat hun huis minder waard wordt en de inflatie oploopt geven ze minder uit.

Prijsdaling is gunstig voor starters, of toch niet?

De dalende prijzen op de Nederlandse woningmarkt betekenen goed nieuws voor starters. Maar er zit een addertje onder het gras. De hypotheekrente is fors gestegen. Hierdoor kan er minder worden geleend. De hogere rente wordt nog niet gecompenseerd met een lagere prijs voor een huis. Wel positief is dat een deel van de woningzoekenden in de afgelopen jaren is afgehaakt. Door de hoge prijzen hebben zij besloten te blijven zitten in hun huidige huis. Dit wordt verduurzaamd of anderszins geüpgraded om er comfortabel te wonen. Er is dus iets minder concurrentie.

Een minder heftige huizencrisis

Johan Conijn verwacht een minder heftige crisis op de Nederlandse woningmarkt dan in de periode 2008-2013. De situatie is nu anders dan toen. Op het dieptepunt stonden toen 1 miljoen woningen in Nederland financieel onder water. Dat kwam door het hypotheekbeleid. Het was mogelijk om tot wel 130% van de koopprijs van het huis te lenen. En dat kon dan ook nog met aflossingsvrije hypotheken. Dat kan nu niet meer. Aflossingsvrij lenen is nog beperkt mogelijk. De rente voor zo’n lening is bovendien niet langer aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De huizenmarkt is bovendien heel flexibel. Voor heel veel huizenbezitters betekent een crisis simpelweg afwachten tot het tij keert, zo redeneert Conijn.

Bron: NRC