Is het optimisme over dalende prijzen bij huizenzoekers wel terecht?

De hypotheekrente stijgt al sinds het laatste kwartaal van 2021. Dit geeft hoop bij mensen die op zoek zijn naar een koophuis. Maar is dat optimisme wel terecht? Gaan we inderdaad een periode krijgen van dalende huizenprijzen? Deskundigen zijn daar nog niet zo zeker van.

Huizenprijzen voortdurend in de lift

Al sinds de jaren 80 van de vorige eeuw stijgen de prijzen van koopwoningen. Af en toe is er een dip, zoals tijdens de crisis in 2008/2009, maar die wordt daarna vaak in een paar jaar weer goed gemaakt. Voor een woning die in 1985 zo’n 65.000 euro kostte moet nu ruim 425.000 euro worden betaald. Toen, in 1985, bedroeg de rente voor een hypotheek 10 jaar vast 8%. In 2021 betaalde een huizenkoper voor zo’n zelfde hypotheek nog maar 1,4% rente. Dat was extreem laag en daar komt nu een einde aan. In een paar maanden tijd is de rente zo ongeveer verdubbeld.

Dalende huizenprijzen lijkt logisch gevolg

Het lijkt logisch dat de huizenprijzen gaan dalen. Mensen kunnen immers minder lenen dus zullen de prijzen van nu niet meer worden geboden. Voor een hypotheek van rond de 385.000 euro moet vandaag de dag ruim 400 euro per maand meer betaald worden. Het bekende blad The Economist publiceerde in mei een artikel over de risico’s van de hypotheekmarkt in 20 Europese landen. Nederland had de twijfelachtige eer om als tweede te eindigen, achter Zweden. De stijgende rente is inderdaad zorgelijk, maar de fors opgelopen inflatie compenseert dat volledig. Als de inflatie zo veel hoger is dan de rente wordt een huis immers jaar in jaar uit meer waard.

Hoe was het vroeger?

Het scenario hierboven lijkt misschien wat irrealistisch. Maar kijken we naar de jaren 70 van de vorige eeuw dan was de situatie vergelijkbaar. Het hoogste belastingtarief bedroeg toen 70%. De hypotheekrente lag op 9%, net als de inflatie. Netto bleef er 3% rente over, waardoor de waarde van de hypotheek in rap tempo afnam. Het afsluiten van een hypotheek was daardoor zeer lucratief. Tussen 1974 en 1978 stegen de huizenprijzen met ruim 20% per jaar. Of dit scenario nu ook opgaat is de vraag. De lonen stegen toen gelijk met de prijzen. Dat is anno nu zeker niet het geval. Het enige verschil is dat een hoge inflatie nu niet de standaard is. Daardoor wordt er momenteel nog niet veel ‘gebruik’ gemaakt van deze mogelijkheid. Het is te vroeg om nu al te concluderen dat de huizenprijzen zeker omlaag zullen gaan. Dit gebeurt pas als de rente hoger wordt dan de inflatie.

Bron: Het Financieele Dagblad