Betere huurbescherming in het middensegment nodig

8 juli 2019

Het tekort aan betaalbare huurwoningen is een probleem dat zowel in Nederland als in de omliggende landen voor maatschappelijke onvrede zorgt. De politiek breekt zich er het hoofd over en luidt de noodklok. Sommige landen nemen radicale maatregelen om het tekort aan huurwoningen aan te pakken. Zo zijn vanaf 18 juni de huren in Berlijn voor vijf jaar bevroren, een radicale maatregel. Woningnood heeft een lange geschiedenis, evenals de mogelijkheden die gebruikt worden om het tekort op te heffen. Of het bevriezen van huren de juiste oplossing is, is nog maar de vraag, stelt Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt.

Bevriezing werkt averechts

Het ingrijpen op de huurmarkt om de huurprijzen te reguleren is een maatregel die al lange tijd wordt toegepast. Dat gebeurt op meerdere manieren, waarvan bevriezing van de huur de eerste is. Deze regeling werd vlak na de Tweede Wereldoorlog toegepast, maar bleek grote nadelen te hebben. In tegenstelling tot de huurprijzen, stijgen de kosten van bouw en onderhoud gewoon verder, waardoor de huur niet voldoende dekking geeft voor de kosten. Bestaande huizen raken daardoor verwaarloosd en nieuwbouw is niet meer in trek. Een langere bevriezing van de huren, vergroot deze problemen alleen maar verder.

Reguleren via index

Een andere mogelijkheid tot reguleren van de huurstijging is een index te gebruiken. In Nederland hangt de huurstijging samen met de consumentenprijsindex. Deze is wat lager dan de index van de bouwkosten. Als de bouwkosten verder blijven stijgen, levert deze maatregel dus ook problemen op. Net als het bevriezen van de huren, heeft het gebruiken van een index een tegengesteld effect. Als derde mogelijkheid om de huurprijzen te reguleren, wordt huurbescherming ingezet. Hierbij wordt gekeken vanuit het perspectief van de huurder. Deze optie heeft verschillende voordelen.

Huurbescherming

Een huurder gaat een overeenkomst aan met de verhuurder en is daarom kwetsbaar. De verhuurder kan in het slechtste geval misbruik van zijn machtspositie maken. Daarom is huurbescherming belangrijk met het oog op de huurder. De huurder wordt bijgestaan in zijn rechtspositie en beschermd om fijn te kunnen wonen in de gehuurde woning en de woonomgeving, met alle contacten die daarbij horen. Huurbescherming heeft daarom een sociaal aspect. Daarnaast is het belangrijk dat de huurder in economisch opzicht beschermd wordt.

Beschermd tegen onterechte huurverhoging

Huurprijzen kunnen gebruikt worden als machtsmiddel. De verhuurder kan de huurder dwarszitten door de huur zomaar te verhogen. Dat kan onder meer functioneren als venijnige maatregel om de huurder te laten vertrekken en de woning vervolgens voor een hoger bedrag aan de volgende huurder toe te wijzen. Om manipulatie via huurverhogingen te voorkomen, is huurbescherming een belangrijk middel dat ingezet kan worden. Huurbevriezing zal daarentegen geen oplossing blijken te zijn en het tekort aan betaalbare huurwoningen alleen maar groter maken.

Huurwoningen als handelswaar

Beleggers en particuliere verhuurders zijn belangrijke spelers, die alleen maar handel zien in de woningen die ze verhuren. Het gaat daarbij niet meer om huurders aan een woning te helpen, maar om een zo hoog mogelijk rendement te behalen. In Berlijn zijn de laatste tientallen jaren veel sociale huurwoningen door beleggers opgekocht om te profiteren van een hoog rendement in de vrije sector. Daarom is er de sterke wens deze woningen te onteigenen om zo meer ruimte op de woningmarkt te creëren.

Verhuurder heeft zorgplicht

Toch is onteigenen niet de oplossing. Het is veel belangrijker de mindset van de verhuurder te veranderen, zodat deze beseft een zorgplicht te hebben voor zijn huurders. De handel in huurwoningen is ook in Nederland actueel. Dit vraagt betere bescherming van huurders die eventueel doorstromen naar het middensegment. De Huurcommissie in de vrije sector geeft nu alleen nog vrijblijvend advies. Om huurders in de vrije sector beter te kunnen beschermen zou de Huurcommissie ook bindende uitspraken moeten kunnen doen. Daarnaast moeten huurders verzekerd zijn van goed onderhoud en een maximale jaarlijkse huurstijging.

Bron: Het Financieele Dagblad