Zorgt een nieuwe crisis op de woningmarkt weer voor huizen onder water?

Toen in 2008 de woningmarkt instortte kwamen ruim een miljoen huizen onder water te staan. De hypotheek op de woningen was fors hoger dan de marktwaarde van dat moment. Nu de markt voor koopwoningen weer op een kantelpunt lijkt te komen na jaren van forse prijsstijging, is er de vrees voor een vergelijkbare situatie. Maar is die vrees terecht? Volgens deskundigen is de situatie nu echt anders dan in de periode 2009-2013. Toch blijft het lastig om voorspellingen te doen. Vooral de oorlog in Oekraïne is een onzekere factor. Maar er is een aantal factoren die de situatie van nu minder zorgelijk maken.

De tophypotheek is verleden tijd

Tijdens de vorige crisis hadden veel mensen een ‘tophypotheek’. De bomen reikten tot in de hemel en er kon fors meer geleend worden dan de waarde van het onroerend goed. Soms bedroeg de hypotheek wel 130% van de executiewaarde van een huis. Ook hadden veel mensen een volledig aflossingsvrije hypotheek. Nu mag dat niet meer. Er kan slechts 100% worden geleend en de hypotheek moet in 30 jaar worden afgelost wil je in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Natuurlijk zijn er ook nu nog huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek. Die stamt dan nog uit de periode van vóór 2013. Maar voor deze groep geldt dat hun huis inmiddels fors meer waard geworden is. Voordat zij in de problemen komen moeten de huizenprijzen wel heel erg hard gaan kelderen. Het is niet de verwachting dat dit zal gebeuren.

315.000 woningen te kort

Een tweede punt waarin de huidige tijd verschilt met die van pakweg 10 jaar geleden: het woningtekort. Omdat nog steeds veel mensen een woning willen kopen, is de kans kleiner dat een huiseigenaar met verlies moet verkopen. Mocht de situatie in Oekraïne weer stabiliseren dan is de kans groot dat de prijzen voor stroom en gas weer wat gaan dalen. Dit heeft vrijwel zeker invloed op de huizenprijzen. Volgens berekeningen van de NVM zijn woningen alleen al sinds 2020 gemiddeld 27% meer waard geworden. Dat betekent in veel gevallen een waardestijging van minstens 100.000 euro. Voordat deze winst volledig is verdampt moet er heel wat gebeuren.

ING: Prijsdaling, maar geen keldering

Mirjam Bani is econoom bij ING Bank. Zij verwacht dat de prijzen van koophuizen nog wel even blijven dalen. Huiseigenaren moeten er rekening mee houden dat de prijsstijging van het afgelopen jaar, zo’n 15%, hiermee verloren gaat. Maar dan nog zijn woningen in veel gevallen fors meer waard dan bij aankoop. Zij verwacht dat er geen forse economische crisis zal optreden. De werkloosheid stijgt niet, zoals gebruikelijk bij een crisis. Er is juist veel vraag naar personeel.

Stagnatie door stijgende rente

Tijdens de vorige crisis daalde de hypotheekrente. Dat zorgde ervoor dat mensen nog wel huizen bleven kopen, de lasten waren immers laag. Nu is er sprake van een snel oplopende rente. Dit zorgt ervoor dat kopers minder te besteden hebben. Een dalende huizenprijs wordt deels teniet gedaan omdat er meer rente moet worden betaald. Daardoor is de kans groot dat de woningmarkt gaat stagneren, aldus Mirjam Bani.

Bron: Het Financieele Dagblad