Woningen worden onder de marktwaarde verkocht om aan voorwaarden voor nieuwbouw te voldoen

27 juni 2022

De overheid wil tot 2030 bijna een miljoen nieuwe woningen bouwen in Nederland. Maar die huizen moeten wel voor een groot deel vallen in de categorie ‘betaalbare woningen’. Tweederde van een nieuwbouwproject moet worden verkocht voor maximaal 355.000 euro. Dat betekent in bepaalde gevallen dat deze huizen worden verkocht voor een weggeefprijs. In Amsterdam bijvoorbeeld, waar de gemiddelde huizenprijs het hoogst is van heel Nederland. Een Amsterdamse woningcorporatie verkocht om die reden 27 appartementen voor een bedrag dat ver onder de marktprijs lag.

Ongelijkheid bij verkoop

De eis dat een deel van een nieuwbouwproject moet worden verkocht voor een prijs van maximaal 355.000 euro leidt tot vreemde situaties. Bij het nieuwbouwproject in Amsterdam gaat het om appartementen van 50 vierkante meter. Daarvan worden er nu dus 27 aangeboden voor een ‘middensegment’ prijs. Die prijs, door de gemeente vastgesteld op € 324.000 leek in 2020 nog redelijk marktconform toen dit project werd gestart. Maar anno 2022 is dat zeker niet meer het geval omdat de huizenprijzen verder zijn gestegen. De kopers van de ‘afgeprijsde’ appartementen tekenen echter wel een koopovereenkomst met voorwaarden. Om directe doorverkoop te voorkomen staat in deze voorwaarden dat bij verkoop binnen 5 jaar een bedrag van 50.000 euro aan de corporatie moet worden betaald, verkoop binnen 5 tot 10 jaar betekent een boete van 25.000 euro.

Kleinere huizen bouwen

Om aan de eis van betaalbare woningen te kunnen voldoen zonder dat er te veel verlies wordt geleden kiezen projectontwikkelaars steeds vaker voor de optie om dan maar kleiner te bouwen. Als in een blok alle woningen een meter inleveren dan passen er 1 of 2 huizen extra op dezelfde kavel grond. Op die manier kan dan toch nog het beoogde rendement worden gehaald. Zeker bij appartementen wordt vaak beknibbeld op het aantal vierkante meters. Daarmee worden deze appartementen alleen interessant voor alleenstaanden.

Woningen worden onder de marktwaarde verkocht om aan voorwaarden voor nieuwbouw te voldoen

Hoge grondprijzen en bouwkosten

Betaalbare woningen bouwen is anno 2022 erg lastig. Omdat de huizenprijzen zo hoog zijn, is ook de bouwgrond duur. Daar komt bij dat de bouwkosten oplopen door stijgende grondprijzen en personeel dat schaars is en daardoor ook duurder. Deskundigen betwijfelen daarom of de doelstelling van het kabinet wordt gehaald om tweederde van de nieuw te bouwen huizen in de categorie ‘betaalbaar’ te houden zowel qua koop als huur.

Speciale constructies

Gemeenten zoeken naar oplossingen om woningen betaalbaar te houden. Zo zijn er gemeenten die de erfpacht nieuw leven inroepen. Een huiseigenaar koopt dan niet de grond waar de woning op staat. Ook wordt het systeem van de premie-A woningen weer van stal gehaald. Een koper, meestal een starter, krijgt een korting op de aankoopprijs, die moet worden terugbetaald als de woning wordt verkocht, zoals bij de appartementen in Amsterdam. Nu hebben corporaties hier natuurlijk niet heel vaak mee te maken omdat zij doorgaans alleen huurwoningen bouwen. Sterker nog: de doelstelling van corporaties ligt primair bij het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen. Daar speelt dit ‘probleem’ van verkoop onder de marktwaarde uiteraard niet.

Bron: Het Financieele Dagblad