Initiatieven van woningbouwcorporaties om meer woningen te bouwen stranden op bureaucratie

Woningcorporaties zouden veel meer woningen willen bouwen. Maar hun nieuwbouwplannen stranden in het moeras van de regelgeving. Althans, dat zegt Theo van Kroonenburg van woningcorporatie Trudo uit Eindhoven. Trudo wil haast maken met het bouwen van nieuwe woningen, waar dringend behoefte aan is. Maar de regelgeving is een groot struikelblok. Corporaties worden aangespoord om naast sociale huurwoningen ook huizen met een middenhuur te bouwen. Daar willen ze wel aan voldoen, maar het wordt hen niet makkelijk gemaakt.

Geen 1600 maar slechts 800 middenhuur woningen

Trudo wil graag gaan bouwen. De plannen liggen klaar voor 1600 woningen met een middenhuur dan wel een koopprijs in het middensegment. Maar het ziet ernaar uit dat het er maar 800 gaan worden. De corporatie wil graag iets doen aan de enorme woningnood. Zelfs met een bruto jaarinkomen van 60.000 euro kun je in Eindhoven geen huis meer kopen of huren. Hierdoor valt een steeds groter wordende groep buiten de boot. De Eindhovense woningcorporatie past het zogenaamde Slimmer Kopen systeem toe. Er worden sociale huurwoningen gebouwd, die na een aantal jaren gekocht mogen worden door mensen met een lager inkomen. Van de opbrengst bouwt Trudo vervolgens weer nieuwe woningen. Zo neemt de voorraad woningen, zowel huur als koop, in het lagere en middensegment toe.

Koop en verkoop onder voorwaarden

De huurders kunnen hun woning onder voorwaarden kopen. De verkoopprijs ligt fors lager dan de marktwaarde, soms is het zelfs maar de helft van de marktprijs. De koper mag die winst niet verzilveren, want bij verkoop moet de woning eerst aan Trudo worden aangeboden. De winst wordt gedeeld volgens een vaststaande formule. De woningcorporatie heeft in de afgelopen jaren al enkele duizenden woningen op deze manier verkocht. Soms wordt een woning terug gekocht en opnieuw verhuurd. Van de opbrengst van de verkopen worden nieuwbouwplannen gefinancierd. Tot nu toe betrof dit concept alleen sociale huurwoningen, maar er liggen plannen om het uit te breiden naar het middensegment, omdat ook hier de nood hoog is. Maar hier komen de problemen om de hoek kijken.

De Autoriteit woningcorporaties en ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben bezwaren tegen de constructie. Hierdoor daalt namelijk de verhouding tussen het totale vermogen en het eigen vermogen van de woningcorporatie te veel. Daardoor kan er geen waarborg voor de financiering voor de bouwplannen worden gegeven. De verkochte woningen blijven in de boeken staan omdat de kans aanwezig is dat Trudo de woning terug wil kunnen kopen. Dit is echter geen plicht, maar een recht, zo stelt directeur Van Kroonenburg. Daarnaast wordt de waarde van de woningvoorraad volgens hem te laag ingeschat wat nadelig is voor de financiële positie van de corporatie.

Snelgroeiende regio

De regio Eindhoven groeit hard, vooral door de techbedrijven die zich vestigen rond de TU op Brainport Eindhoven. De komende jaren zijn er minimaal 62.000 nieuwe woningen in de regio nodig, waarvan rond de 40.000 in Eindhoven. Bedrijven als ASML en VDL verwachten de komende jaren zo’n 100.000 nieuwe banen te hebben. Die moeten worden ingevuld en die mensen moeten in de regio wonen. Ze kunnen onmogelijk allemaal thuiswerken. Het gaat niet alleen om kantoorbanen maar ook om monteurs en schoonmaakpersoneel. Trudo heeft nu onder andere woningmarktdeskundige Johan Conijn ingeschakeld om het concept van Slimmer Kopen te onderzoeken.

Conijn constateert dat de houding van de toezichthouder ‘niet voor de hand liggend en bovendien onnodig is’. Collega woningcorporaties reageren verdeeld. Stayinc, de grootste corporatie van Eindhoven, steunt het initiatief. Woonbedrijf daarentegen ziet grote risico’s en vreest dat Trudo het risico loopt om te vallen. Dan moeten andere corporaties mogelijk de problemen oplossen, iets waar Woonbedrijf grote bezwaren tegen heeft. Hoe Dan ook hoopt Trudo met de publicatie van het onderzoeksrapport naar Slimmer Kopen een discussie op gang te brengen om de woningmarkt weer vlot te trekken.

Bron: Het Financieele Dagblad