Hoeveel invloed hebben vastgoedinvesteerders op de woningmarkt in Nederland?

De invloed van vastgoedinvesteerders op de Nederlandse woningmarkt wordt in veel gevallen aangewend als één van de oorzaken voor de huidige problemen die veel mensen hebben om een passende woning te vinden. Gemeenten en ook de landelijke overheid nemen maatregelen om beleggen te ontmoedigen. Verhoging van de overdrachtsbelasting, zelfwoonplicht, opkoopbescherming, huurprijsregulatie, het zijn allemaal maatregelen die de belegger treffen. Maar is het wel terecht om beleggers de ‘schuld’ te geven?

Forse stijging huurprijzen

Uit onderzoek van NVM blijkt dat de huren sinds 2014 met gemiddeld 57% zijn gestegen. Dat is natuurlijk een behoorlijke fors percentage. De prijs per vierkante meter ligt anno 2022 rond de € 14,45. Dan moet je niet in Amsterdam willen huren, daar betaal je gemiddeld 18 euro per vierkante meter. Maar de huren stegen lang niet zo hard als de huizenprijzen. Een woning werd sinds 2014 bijna twee keer zoveel waard. Matthijs Korevaar is docent op de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Volgens hem is het niet zo dat vastgoedinvesteerders veel invloed hebben op de huurprijzen. Die worden bepaald door de woningmarkt. Schaarste betekent hogere prijzen, zoals dat werkt in de economische wetenschap.

Locatie bepaalt de huurprijs

Als een belegger een woning koopt in een dorp in Drenthe, dan kan hij daar een huur voor willen van 2.000 euro per maand. Maar als niemand dat wil betalen zal hij moeten zakken met zijn prijs. In Amsterdam of Utrecht lukt het waarschijnlijk wel om een hogere huur te berekenen. Nergens in Nederland hebben vastgoedinvesteerders zoveel woningen in de verhuur dat ze van grote invloed kunnen zijn op de huurtarieven. Volgens Korevaar hebben beleggers slechts een gering effect op de woningmarkt als het om de huizenprijzen gaat. Misschien dat het effect lokaal hier en daar wat groter is, maar het is zeker niet zo dat de huidige hoge huizenprijzen voor een groot deel op het conto van de beleggers kan worden geschoven. Andere oorzaken, zoals starters die eerder dan voorheen een woning willen kopen, ouderen die langer thuis blijven wonen en de lage rente zijn ook belangrijke oorzaken voor de schaarste op de woningmarkt. Natuurlijk speelt beleggen een rol. Vooral het aantal kleine particuliere beleggers nam toe, vooral vanwege het niet meer ontvangen van rente op spaartegoeden.

Huurwoningen vooral sociale- en middenhuur

Uit cijfers blijkt dat het aantal huurwoningen in Nederland dat onder de sociale huur valt nog altijd verreweg het grootst is. Van de 3,4 huurwoningen in Nederland is 2,3 miljoen eigendom van corporaties en dus vooral sociale huur. In Nederland zijn maar zo’n 110.000 ‘dure’ huurwoningen. Particuliere beleggers hebben in meerderheid panden die onder de sociale huur vallen, zo’n 65% van de in totaal 700.000 woningen die particulier verhuurd worden valt hieronder. Bij institutionele vastgoedinvesteerders is dit 40%. De duurdere woningen vinden we vooral in de grote steden. Buiten de Randstad zijn er veel minder woningen met een hoge huur, in het noorden van Nederland zelfs nauwelijks.

Ongewenste effecten van huurregulering

Deskundigen waarschuwen nadrukkelijk voor ongewenste effecten van huurregulering op de woningmarkt. Vastgoedinvesteerders zullen hun panden verkopen omdat het rendement te laag wordt. Dat betekent dat het aanbod op de woningmarkt daalt. Dat wat er nog wel te huur is zal fors in prijs stijgen. Docent Korevaar zag dit ook gebeuren in Duitsland toen de huren voor woningen in Berlijn werden gereguleerd. De prijzen voor huizen die nog wel een vrije huurprijs hadden schoten omhoog.

Bron: NRC

Meer weten over assetmanagement? Bekijk de opleiding Assetmanagement