Deskundige bij oplevering: help of hinder?

28 oktober 2024

Het inschakelen van een deskundige bij de oplevering van een bouwproject lijkt een slimme zet, maar kan soms ook nadelen hebben. Wanneer gebreken bij oplevering niet worden opgemerkt, kan dit als een acceptatie worden gezien. Dit roept de vraag op: hoe groot is de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever, zeker als er een deskundige bij betrokken is?

Oplevering van een woning met gebreken

De kwestie draait om een hogerberoepszaak bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA). De zaak begon met hardnekkige lekkages in een nieuwbouwwoning. Ondanks enkele reparaties door de aannemer bleven er problemen bestaan, volgens de opdrachtgevers. Na onderzoek door meerdere deskundigen kwamen er gebreken aan het licht, zoals problemen met de dakafwatering, zalinggoten en de verankering van dakpannen.

Risico bij de oplevering

De opdrachtgevers besloten naar de RvA te stappen, maar kregen in eerste instantie slechts op enkele punten gelijk. De arbiter stelde dat veel van de gebreken al bij de oplevering zichtbaar hadden moeten zijn, zeker omdat de opdrachtgevers werden bijgestaan door een deskundige van Vereniging Eigen Huis. Volgens de wet kan de kennis van een ingeschakelde deskundige namelijk aan de opdrachtgever worden toegerekend. Dit maakte de oplevering een cruciaal moment, waarbij het risico op gebreken na de oplevering meestal bij de opdrachtgever komt te liggen.

Hoger beroep biedt andere inzichten

De opdrachtgevers lieten het er niet bij zitten en gingen in hoger beroep. In dit tweede vonnis kwam de RvA tot een ander oordeel. De appelarbiters vonden het te ver gaan om de kennis van de deskundige volledig aan de opdrachtgever toe te rekenen. Dit zou immers betekenen dat de aannemer minder verantwoordelijkheid zou dragen, enkel omdat er een extra inspanning was geleverd door de opdrachtgever. Volgens de arbiters valt deze toerekening niet binnen de regels van de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van Werk 2013 (AVA 2013).

Visuele inspectie versus verborgen gebreken

Een belangrijk onderdeel van het hoger beroep was de omvang van de visuele inspectie bij oplevering. De arbiters stelden dat een inspectie vanaf het maaiveld voldoende is. Het ontbreken van een deugdelijke verankering van dakpannen is bijvoorbeeld een verborgen gebrek, aangezien dit vanaf de grond niet zichtbaar is. Ook andere gebreken, zoals waterproblemen op dakplaten, waren moeilijk te detecteren, zelfs voor de arbiters zelf. Dit versterkte de conclusie dat niet alle gebreken door de opdrachtgever gezien hadden kunnen worden bij de oplevering.

Eerder vonnis vernietigd

Het vonnis in eerste instantie werd door het hoger beroep vernietigd. De aannemer is nu verplicht om het merendeel van de geconstateerde gebreken te herstellen. Dit oordeel onderstreept dat het inschakelen van een deskundige niet automatisch betekent dat de opdrachtgever altijd volledig verantwoordelijk is voor onopgemerkte gebreken.

Bron: cobouw.nl