De zeven remmende factoren van de Nederlandse woningbouw

Gemeenten willen wel, maar bouwen blijft stroef verlopen

Hoewel gemeenten staan te popelen om de woningnood te verlichten, blijkt bouwen in Nederland een taaie klus. Archeologisch onderzoek, vervuilde grond en een gebrek aan geschikte locaties maken dat steden als Tiel jaarlijks maar een handjevol huizen opleveren. Tegelijkertijd geven wethouders unaniem aan dat het politieke draagvlak om door te pakken er wél is.

Maar ondanks de goede wil stokt de bouwproductie. In 2024 werden slechts 69.000 nieuwe woningen gerealiseerd, ver onder de afgesproken 100.000 per jaar. De oorzaken zijn complex, maar komen opvallend vaak op dezelfde knelpunten neer.

Geen regie zonder eigen bouwgrond

Veel gemeenten hebben in de nasleep van de kredietcrisis hun laatste kavels verkocht. Projectontwikkelaars bepalen nu het tempo en kiezen logischerwijs voor projecten met de hoogste opbrengst. Betaalbare woningen, waar de vraag het grootst is, blijven daardoor vaak liggen. Zelfs gemeenten die nog wél eigen grond hebben, lopen aan tegen de beperkingen van locaties en landschappelijke waarde.

Stikstof en ruimtelijke beperkingen maken uitbreiden lastig

Bouwen buiten de bebouwde kom is vaak geen optie door natuurgebieden en beschermde landschappen. Stikstofregels maken het verkrijgen van natuurvergunningen tijdrovend en onzeker. De recente uitspraak van de Raad van State, die intern salderen uitsluit, heeft dit probleem verder verergerd. Projecten worden hierdoor vertraagd of stilgelegd.

Langdurige procedures en trage voorbereiding

Het bouwrijp maken van grond is zelden eenvoudig. Sanering van vervuilde terreinen, archeologisch onderzoek en flora- en fauna-inventarisaties zorgen voor aanzienlijke vertragingen. Van jachthavens die moeten wijken tot vleermuizenhotels die gebouwd moeten worden: elk aspect vergt tijd en geld.

Bezwaarmakers en eindeloze juridische procedures

Lokale bezwaren over uitzicht, privacy of leefbaarheid leiden vaak tot juridische procedures die projecten jarenlang kunnen vertragen. Zelfs projecten met brede politieke steun lopen hierdoor vast. De roep om snellere bezwaarprocedures en een voortoets om kansloze bezwaren vroegtijdig af te wijzen, klinkt dan ook steeds luider.

Financiële knelpunten remmen de woningbouw af

De financiële haalbaarheid van projecten is een groot struikelblok. Commerciële partijen haken af bij onvoldoende rendement, terwijl woningcorporaties gebukt gaan onder beperkingen in huurverhogingen. Stijgende bouwkosten, hogere rentes en extra eisen vanuit overheden maken het lastig om de rekensom rond te krijgen. Zonder aanvullende subsidies stokt de bouw.

Personeelstekort drukt op de bouwambities

Gemeenten hebben simpelweg te weinig gespecialiseerde ambtenaren om bouwprojecten efficiënt te begeleiden. Concurrentie met provincies en ministeries verergert dit probleem. Vooral kleine gemeenten hebben moeite om gekwalificeerd personeel binnen te halen, wat leidt tot uitstel van projecten.

Gebrek aan infrastructuur en netcongestie als nieuwe bottleneck

Zelfs als alles op papier rond is, kan infrastructuur de bottleneck vormen. Wegen, ov-verbindingen en elektriciteitsnetwerken zijn vaak niet berekend op nieuwe wijken. Netcongestie is daarbij een groeiend probleem: zonder aansluiting op het stroomnet kunnen projecten simpelweg niet worden gerealiseerd. Ook de beschikbaarheid van drinkwater wordt steeds vaker als knelpunt genoemd.

Bron: cobouw.nl