Winst pakken met je huis? Misschien straks minder vanzelfsprekend

Prijsstijgingen voeden het verschil

De woningmarkt is de afgelopen tien jaar flink opgeschud. Woningen werden fors meer waard en wie op het juiste moment kocht, kon binnen enkele maanden een stevige winst realiseren. Die winsten voedden niet alleen speculatie, maar ook kansenongelijkheid. Starters staan inmiddels aan de zijlijn, terwijl eigenaren met overwaarde steeds makkelijker kunnen doorstromen.

De overheid trachtte deze dynamiek te keren door onder meer de overdrachtsbelasting voor beleggers te verhogen. Maar ook gewone huiseigenaren profiteerden ruimschoots van de marktomstandigheden – vaak zonder daar iets concreets voor te doen, behalve op het juiste moment instappen.

Een kwestie van generatiegeluk

Het contrast tussen starters en doorstromers is vooral te verklaren door het zogeheten <em>cohorteffect</em>. Generaties die op het juiste moment kochten, zoals tijdens de crisisjaren of in de periode van extreem lage rente, profiteerden van aanzienlijke waardeontwikkeling. Starters daarentegen hebben vandaag de dag een stuk minder geluk.

De overwaarde die veel huidige huiseigenaren nu hebben, is dus niet alleen te danken aan slimme investeringen of verbouwingen. In veel gevallen is het simpelweg marktblootstelling op het juiste moment.

Belasting op overwaarde als rem op scheefgroei

Een vermogenswinstbelasting op woningen – waarbij de winst bij verkoop wordt belast – zou een eerlijke tegenhanger kunnen zijn in dit verhaal. In diverse Europese landen bestaat deze belasting al. Het principe is eenvoudig: wie winst maakt bij verkoop, betaalt een deel daarvan aan de staat. Landen als Duitsland en Frankrijk hanteren daarbij uitzonderingen voor hoofdverblijf en lange bezitstermijnen.

Zo’n belasting vermindert de inzet van overwaarde bij een volgende aankoop, waardoor de huizenprijzen mogelijk minder snel stijgen. Ook maakt het eigenaren voorzichtiger met verhuizen, wat de concurrentie voor starters vermindert. Het systeem is overzichtelijker dan de complexe plannen rond box 3, waarbij jaarlijks rendement wordt belast, zelfs als een woning niet wordt verkocht.

Winst belasten, niet het woonplezier

Een veelgehoord bezwaar is dat belasting op overwaarde investeringen zou ontmoedigen. Toch blijkt dat de meeste verbouwingen plaatsvinden wanneer mensen ergens gaan wonen, niet vlak voor verkoop. Het wooncomfort blijkt belangrijker dan de toekomstige marktwaarde.

Vrijstellingen kunnen hier bovendien uitkomst bieden. Denk aan belastingaftrek voor verbouwingskosten of vrijstelling bij langdurig bezit. Zo worden echte investeerders niet afgestraft, en blijft het aantrekkelijk om te blijven verbeteren.

Een miljardentool voor eerlijker kansen

Zonder vrijstellingen zou een belasting op de overwaarde van woningen jaarlijks miljarden kunnen opleveren. Alleen al bij een gemiddeld overwaardecijfer van 10% over een verkoopvolume van ruim €93 miljard, is de geschatte belastingopbrengst meer dan €2 miljard. Geld dat direct kan worden ingezet om starters te helpen, bijvoorbeeld via uitbreiding van de vrijstelling op overdrachtsbelasting.

Een vermogenswinstbelasting betekent niet het einde van huiseigendom als investering. Wel zorgt het ervoor dat de opbrengst eerlijker verdeeld wordt, en dat starters eindelijk weer een eerlijke kans krijgen op de woningmarkt.

Bron: fd.nl