Meer woningen bouwen? Begin dan met minder regels

Meer bouwen alleen is niet genoeg

De meeste verkiezingsprogramma’s bulken van de ambitieuze plannen voor woningbouw. Nieuwe steden, uitbreidingswijken, extra leningen en subsidies voor corporaties – er lijkt geen maat te staan op de bouwdrift. Maar volgens Madeline Buijs, hoofdeconoom bij Colliers, is dat niet genoeg. Meer stenen stapelen helpt pas echt als de woningmarkt ook weer gaat functioneren als een markt.

En dat is op dit moment niet het geval. Hoe groots de plannen ook zijn, het Nederlandse woningaanbod reageert nauwelijks op prijsveranderingen. Of woningen nu goedkoper of duurder worden, het aantal nieuwbouwwoningen dat erbij komt, blijft vrijwel gelijk. Daarmee tart de woningmarkt de klassieke wetten van vraag en aanbod.

Nieuwbouwlocaties zijn geen snelle oplossing

Veel partijen zetten zwaar in op bouwen buiten de stad. D66 wil tien nieuwe steden, de VVD dertig locaties voor betaalbare nieuwbouwwijken, het CDA kiest voor landelijke spreiding en GroenLinks-PvdA mikt op extra bouwruimte voor corporaties. In theorie klinkt het logisch: bouwen op open weilanden lijkt snel en efficiënt.

Maar de praktijk is weerbarstig. Op uitleglocaties moeten eerst nog wegen, openbaar vervoer en voorzieningen worden aangelegd. Dat kost tijd en geld. Uit eerder onderzoek blijkt dat bouwen in bestaande stedelijke gebieden sneller en efficiënter kan zijn – ook al lijkt dat op papier complexer.

Waarom de woningmarkt niet vanzelf corrigeert

De kern van het probleem is dat het woningaanbod in Nederland niet meebeweegt met de prijsontwikkeling. Slechts in één ander Europees land, Zwitserland, is de zogenoemde prijselasticiteit lager – daar vanwege natuurlijke beperkingen zoals bergen. In Nederland is het vooral de regelgeving die vertraagt.

Het Centraal Planbureau onderzocht in 2018 waarom onze woningmarkt zo stug reageert. De oorzaak ligt onder meer in het gedecentraliseerde beleid. Gemeenten en provincies hebben ieder hun eigen procedures en regels, wat leidt tot lange planningsprocessen en flinke vertraging. Bouwprojecten starten vaak pas als de prijzen al pieken – en dan is het al te laat.

Subsidies zonder versoepeling werken averechts

Veel verkiezingsprogramma’s zitten vol met financiële prikkels: subsidies, leningen, garantstellingen. Op papier verhogen ze de woningbouwproductie, maar in de praktijk blijkt dat dit niet automatisch tot meer – of betaalbare – woningen leidt.

Sterker nog, als de planningsprocedures niet worden versneld, drijven deze maatregelen de huizenprijzen alleen maar verder op. Extra geld in een systeem dat stroperig blijft, werkt averechts. Het is als gas geven met de handrem erop.

Leren van de Duitse woningmarkt

Een blik over de grens laat zien dat het anders kan. In Duitsland hebben regionale overheden meer zeggenschap over grondontwikkeling en woningbouw. Daardoor kunnen zij sneller locaties aanwijzen en actief grond aankopen. Met resultaat: het woningtekort in Nederland bedraagt 5 procent van de voorraad, in Duitsland slechts 1,6 procent. En waar onze huizenprijzen sinds 2015 met 113 procent stegen, bleef dat in Duitsland beperkt tot 53 procent.

Het verschil? Minder regels, meer regie. Niet alleen denken in stenen en subsidies, maar ook in vergunningen, procedures en daadkrachtig ruimtelijk beleid.

Durven kiezen voor eenvoud in het woningbeleid

De oplossing zit dus niet in méér plannen, maar in betere voorwaarden om plannen uit te voeren. Het verminderen van regelgeving, het stroomlijnen van procedures en het versterken van centrale regie zijn noodzakelijke stappen om écht beweging te krijgen in de woningmarkt.

Het is misschien minder spectaculair dan het bouwen van tien nieuwe steden, maar het zijn wel de maatregelen die het verschil kunnen maken. Niet alles hoeft groots – behalve de moed om het papierwerk te vereenvoudigen.

Bron: nrc.nl