Huizenflippen uit de mode, maar vastgoedtransformateurs blijven actief

De glans is eraf bij snel verbouwen en verkopen

Waar het ooit een slimme manier leek om snel winst te maken, is het zogenoemde ‘huizenflippen’ inmiddels een stuk minder aantrekkelijk geworden. De combinatie van hogere overdrachtsbelasting, gestegen bouwkosten en een strenger politiek klimaat heeft veel flippers kopschuw gemaakt. Maar dat betekent niet dat iedereen zich terugtrekt. In de populaire Utrechtse wijk Wittevrouwen werkt vastgoedondernemer Oscar van der Mark juist aan een rigoureuze renovatie en splitsing van een oud pand, dat hij eerder dit jaar kocht voor €580.000.

Na strippen, verduurzamen en verdelen in twee aparte woningen, moeten de delen samen bijna het dubbele opleveren. Toch noemt Van der Mark zichzelf geen flipper meer: “We voegen échte waarde toe. Dit is geen likje verf en klaar.”

Van snelle winst naar duurzame transformatie

Van der Mark begon zijn vastgoedloopbaan in 2021 wel degelijk met een klassiek flipproject. Maar inmiddels raadt hij het anderen af. Volgens hem zijn de dagen voorbij dat je met een paar cosmetische aanpassingen een huis binnen drie maanden met tienduizenden euro’s winst kon doorverkopen. Sinds de overdrachtsbelasting in stappen is verhoogd naar 10,4% voor beleggers, zijn de marges flink gekrompen.

Toch ziet hij mogelijkheden bij complexere projecten, zoals splitsingen of energetische renovaties, waar meer waarde gecreëerd wordt en kosten makkelijker te verantwoorden zijn richting de koper.

Overheid legt de lat hoger voor vastgoedbeleggers

Het aantal huizen dat binnen zes maanden weer doorverkocht werd, is sinds 2021 fors gedaald. Volgens het Kadaster is dit terug te voeren op de verhoging van de overdrachtsbelasting die destijds door het kabinet werd doorgevoerd. Flippers vallen onder dit hoge tarief, omdat zij de woning niet zelf gaan bewonen.

De belastingverhoging was niet specifiek tegen flippers gericht, maar bedoeld om particuliere kopers meer kansen te geven. Beleggers zouden immers met diepe zakken starters uit de markt drukken, een probleem dat tot steeds meer politieke en maatschappelijke weerstand leidde.

Een nieuwe richting binnen het vastgoed

Veel voormalige flippers kiezen inmiddels voor andere routes binnen het vastgoed. Ze gaan aan de slag als makelaar, aannemer of richten zich op herontwikkeling van bestaand vastgoed. Van der Mark combineert zijn renovatieprojecten met zijn werk als makelaar en ziet juist daar synergie. Ook flipper Pim Franken gooide het roer om. Na enkele succesvolle renovaties in Den Haag, richt hij zich nu vooral op de transformatie van leegstaande bedrijfspanden.

De tijden van snelle winst zijn voorbij, beaamt hij. “De rekensommetjes kloppen vaak niet meer.” Maar met een lange adem en een focus op echte waardecreatie is er volgens hem nog steeds ruimte om vastgoed rendabel en duurzaam te ontwikkelen.

Van hit-and-run naar handen-uit-de-mouwen

Vastgoedondernemer Sandro Pericas gruwelt van het woord ‘flippen’. Voor hem dekt het de lading niet. “Ik ben geen investeerder die eens per maand op suèdeschoentjes even komt kijken.” Pericas zit zelf vol in de operatie en richt zich inmiddels vooral op renovaties voor derden, zowel particulieren als beleggers.

Voor hem zijn de hoge belastingen een trigger geweest om de focus te verleggen. Als aannemer is hij minder gevoelig voor veranderingen in wet- en regelgeving en beter in staat om projecten duurzaam te plannen en realiseren.

Kritiek, imago en de waarde van lef

De publieke en politieke kritiek op huizenflippers klinkt al jaren luid. Het snelle doorverkopen van huizen zou de prijzen opdrijven en het aanbod voor middeninkomens verder beperken. Maar volgens ondernemers als Van der Mark is dat beeld te simpel. Hij wijst op het pand dat hij recent kocht van een oudere dame die het jarenlang had laten verslonzen. “Als niemand dat soort panden aanpakt, verwaarlozen ze alleen maar verder. Dat is slecht voor het straatbeeld én de marktwaarde van de buurt.”

Het lef om te investeren in achterstallige panden, die anderen links laten liggen, is volgens hem juist nodig om beweging op de woningmarkt te houden. Niet iedereen heeft de kennis of het geduld voor een volledige herontwikkeling, maar als niemand het doet, blijft er veel potentieel onbenut.

Bron: fd.nl