Het miljardentekort van woningcorporaties

Johan Conijn, columnist van Het Financieele Dagblad, zet uiteen hoe het nu verder moet met de woningcorporaties. Het ministerie van Binnenlandse Zaken erkent dat deze problemen hebben met hun financiële middelen om hun taken uit te kunnen voeren. Er is 30 miljard euro beschikbaar voor investeringen die 116 miljard moeten kosten.

Verkeerd beeld

Uit het onderzoek Opgaven en Middelen is gebleken dat de maatschappelijke uitgaven en de beschikbare financiële middelen niet overeen komen. Dit komt niet overeen met de beeldvorming over de sector. Het beeld bestaat dat woningcorporaties jaarlijks tientallen miljarden kunnen lenen en investeren. Desondanks lijden de corporaties flink verliezen die met de leningen gedekt worden. Dit kan niet blijven voortduren.

Oplopende verliezen

Een grote schuldenlast en daarmee gepaard gaande verliezen, hebben een negatief effect op het eigen vermogen. Daardoor wordt de situatie alleen maar slechter. Zo kan er niet meer geleend worden en blijven investeringen dus ook achter. Dit zorgt dus niet voor oplossingen.

Mogelijkheden op lange termijn

Welke mogelijkheden hebben woningcorporaties op de lange termijn? Ook dan is er een tekort. Dit komt vooral door de verhuurderheffing die sinds enkele jaren van kracht is. Dit is een belasting op gereguleerde huurwoningen die corporaties zo’n 2 miljard euro per jaar kost.

Blijvende daling

De verhuurderheffing heeft voor een daling in de netto kasstroom gezorgd. Ook in de komende jaren zal die verder blijven dalen. Daar kunnen de stijgingen uit inkomsten door verhuur ook niet tegenop. Toch is een sterke kasstroom nodig om de verliezen te kunnen betalen. Is dit niet mogelijk, dan kan er ook niet geïnvesteerd worden.

Het voortbestaan van woningcorporaties

Weliswaar kent ook het onderzoek Opgaven en Middelen de nodige kanttekeningen. Zo wordt ervan uitgegaan dat elke woningcorporatie de leenruimte maximaal benut. Dit is echter in de praktijk niet realistisch. De corporaties houden vaak ruimte voor investeringen en om tegenvallers op te vangen.

Niet wenselijk

Ook de minister geeft inmiddels aan dat de situatie niet wenselijk is. Een woningcorporatie moet niet de limiet van de financiële mogelijkheden bereiken. Dat betekent dus dat het tekort van 30 miljard euro ook te optimistisch ingeschat is. Het probleem is in de praktijk groter.

Bouw van woningen

In het onderzoek is ook de bouw van huurwoningen in het middensegment niet meegenomen. Dit is mede ook te verantwoorden omdat de vraag bestaat welke prioriteit dit type woningen heeft nu er al te weinig middelen zijn voor de bouw van sociale huurwoningen.

Op zoek naar een oplossing

Wat is de oplossing om het bedrijfsmodel weer gezond en duurzaam te maken? Een idee is om minder maatschappelijke taken bij de woningcorporatie te leggen. Dit is een deel van het probleem omdat het de huren minder betaalbaar maakt. Woningcorporaties moeten woningen bouwen en de kwaliteit van de woningvoorraad hoog houden. Daarnaast spelen zij een essentiële rol in de verduurzaming.

Meer dan mogelijk

Vooral de verduurzaming van woningcorporaties is een slechte investering, zo blijkt uit het onderzoek. Er moet veel geld bijgepast worden. De corporaties moeten meer dan ze financieel kunnen en zullen dit niet aankunnen en bezwijken.

De opties

Er zijn wel verschillende beleidsopties doorgerekend. Twee daarvan zijn opvallend. Wanneer de verhuurderheffing wordt gehalveerd, is twee derde van het tekort weg te nemen. Ook een jaarlijkse huurstijging van 0,5 procentpunt boven de inflatie kan dit effect hebben. Het komende kabinet moet dus een keuze maken tussen minder opgaven, minder kosten of meer inkomsten.

Bron: Het Financieele Dagblad