Aedes waarschuwt voor houdbaarheid corporatiemodel

Woningcorporaties halen momenteel hun nieuwbouwdoelen, maar financieel wordt het speelveld snel krapper. De sector bouwde vorig jaar ruim 21.500 huurwoningen en loopt daarmee zelfs voor op de afspraken met het kabinet. Tegelijkertijd stijgen de schulden richting de 100 miljard euro, waardoor de vraag niet meer is óf, maar wanneer het huidige model begint te knellen.

In de praktijk betekent dit dat prestaties vandaag nog op orde zijn, terwijl de betaalbaarheid van morgen onder druk staat.

Groei in productie, krimp in ruimte

Volgens de sector zijn er voldoende vergunde projecten om ook in 2026 en 2027 de bouwproductie op peil te houden. De ambitie om richting 30.000 woningen per jaar te groeien lijkt daarmee haalbaar. Deze groei komt echter met een prijs: de investeringsruimte neemt af door stijgende kosten en strengere financieringsvoorwaarden. Het gevolg is dat corporaties steeds vaker terughoudend worden bij langjarige ontwikkelafspraken, vooral bij projecten met een doorlooptijd van tien jaar of meer.

Projecten die vandaag worden voorbereid, vragen financiële zekerheid tot ver in de toekomst. Hier ontstaat frictie: de huidige balansposities bieden die zekerheid steeds minder. Hierdoor komt de continuïteit van gebiedsontwikkelingen onder druk te staan.

Belastingdruk remt investeringskracht

Een belangrijk pijnpunt blijft de vennootschapsbelasting. Corporaties betalen deze belasting ondanks het ontbreken van een winstoogmerk, wat jaarlijks oploopt tot circa 1,5 miljard euro. Dat geld wordt normaal gesproken direct herinvesteerd in nieuwbouw en onderhoud. Hierdoor ontstaat een structurele mismatch tussen maatschappelijke taak en fiscale behandeling.

Het effect is significant: minder beschikbare middelen beperken de leencapaciteit, terwijl juist die hefboom nodig is om grootschalige bouwproductie te financieren. Een verlaging van deze belasting vergroot indirect de investeringsruimte en versnelt woningbouw, doordat extra kapitaal kan worden aangetrokken.

Financiering bereikt kritische grens

De financiële druk wordt verder zichtbaar in de oplopende leenbehoefte. Waar corporaties in 2025 nog 6,9 miljard euro lenen, stijgt dit naar ruim 12 miljard in 2027. Tegelijkertijd verslechtert de verhouding tussen rentelasten en huurinkomsten, gemeten via de interest coverage ratio (ICR). Zodra deze ratio onder de kritische grens zakt, wordt nieuwe financiering vrijwel onmogelijk.

Voor de praktijk houdt dit in dat corporaties eerder moeten kiezen tussen drie kerntaken: nieuwbouw, onderhoud of verduurzaming. Vooral nieuwbouwprojecten zijn kwetsbaar, omdat investeringsbesluiten jaren vooraf genomen moeten worden.

Middenhuur biedt kansen, maar vraagt stabiliteit

Nieuwe Europese regels bieden ruimte voor investeringen in middenhuur, wat de portefeuille kan verbreden. Nationale wetgeving moet dit echter nog mogelijk maken, naar verwachting pas rond 2027. Ondertussen blijft het investeringsklimaat onzeker door wisselend fiscaal beleid, zoals aanpassingen in box 3 en overdrachtsbelasting.

Hierdoor ontstaat terughoudendheid bij zowel corporaties als institutionele beleggers. Een stabiel en voorspelbaar beleidskader blijkt cruciaal om langetermijninvesteringen los te trekken. Zonder die stabiliteit blijft extra woningproductie uit, ondanks aanwezige capaciteit.

Structureel tekort per woning

Onderliggend probleem is dat corporaties gemiddeld 48 euro per maand toeleggen op nieuwbouwwoningen. Dit tekort wordt nu nog gecompenseerd met extra leningen, maar dat model is eindig. Het huidige systeem financiert groei met schulden, zonder structurele verbetering van opbrengsten.

Dit vertaalt zich in een fundamentele discussie over het verdienmodel. Een mogelijke richting is het sterker koppelen van huurprijzen aan woningwaarde. Dat zou betekenen dat prijsverschillen tussen locaties en woningtypen groter worden, wat direct effect heeft op betaalbaarheid en woningtoewijzing.

Onvermijdelijke keuzes in het systeem

De aangekondigde onafhankelijke adviescommissie moet richting geven aan deze discussie. De kernvraag is hoe corporaties ook na 2035 hun maatschappelijke rol kunnen blijven vervullen zonder structureel verlies te draaien. Daarbij gaat het niet alleen om belastingen, maar ook om huurbeleid, woningmix en financieringsstructuur.

De conclusie tekent zich al af: zonder ingrijpende aanpassingen komt de huidige balans tussen betaalbaarheid, bouwproductie en financiële gezondheid onder druk te staan. De sector levert nu nog, maar het systeem waarbinnen dat gebeurt, vraagt om herziening.

Bron: nrc.nl