Bevroren huren, bevroren plannen: woningbouw raakt onderkoeld

Miljardenverlies voor woningcorporaties door huurbevriezing

Het besluit van het kabinet om de sociale huren in 2025 en 2026 niet te verhogen, lijkt eenvoudiger dan het in werkelijkheid is. Woningcorporaties worden er financieel hard door geraakt. Alleen al in 2026 lopen ze gezamenlijk meer dan een miljard euro mis aan huurinkomsten. Waar het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) uitgaat van 1,1 miljard euro schade, stelt brancheorganisatie Aedes dat het bedrag oploopt tot 1,25 miljard.

En dat is nog maar het begin. Omdat toekomstige huurverhogingen worden berekend op basis van een bevroren huurniveau, loopt het verlies tot 2034 op tot bijna 13 miljard euro. Minder huur betekent structureel minder investeringsruimte.

Leencapaciteit onder druk door lagere huurinkomsten

Voor woningcorporaties heeft elke euro minder huur een groot gevolg. Volgens het ministerie van VRO betekent één euro aan gemiste huur maar liefst 32 euro minder leencapaciteit. Aedes komt zelfs uit op een factor 37. Daarnaast daalt de marktwaarde van het corporatiebezit door het beleid, wat hun financiële slagkracht verder beperkt.

Vastgoedadviseur Capital Value becijferde dat de leencapaciteit van de corporatiesector hierdoor met 47 miljard euro afneemt. Dat zet de uitvoering van bouw- en verduurzamingsprojecten zwaar onder druk.

Corporaties dreigen investeringsafspraken niet na te komen

In de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties, gemeenten en het Rijk tot 2034 gezamenlijk 110 miljard euro investeren in onder meer nieuwbouw en leefbaarheid. Maar door de huurbevriezing komen deze plannen op losse schroeven te staan. Zelfs met een eenmalige overheidscompensatie blijven woningcorporaties volgens het ministerie 35 miljard euro tekortkomen. Aedes noemt zelfs een gat van 39 miljard.

Dat tekort vertaalt zich direct naar minder woningen én minder verduurzaming. Investeren wordt ingewikkelder, juist nu de vraag naar betaalbare woningen blijft stijgen.

Nieuwbouwproductie krijgt flinke knauw

De meningen verschillen over de precieze impact op de woningbouwproductie, maar dat het effect fors is, staat vast. Aedes gaat inmiddels uit van 180.000 nieuwbouwwoningen die door de huurbevriezing niet gebouwd kunnen worden. Volgens minister Mona Keijzer (BBB) ligt dat aantal op 85.000. De berekeningen van Ortec Finance laten zien dat het om een verdeelsleutel gaat: ofwel minder nieuwbouw, ofwel minder verduurzaming.

Het ministerie kiest voor een combinatie van beide: 85.000 minder woningen én 365.000 minder verduurzaamde huizen. Hoe dan ook staat de bouwambitie zwaar onder druk.

Impact op middenhuurmarkt door afhaken van gemengde projecten

Niet alleen de sociale huur raakt in de knel. Van alle nieuwe huurprojecten in Nederland is 37 procent gemengd – met zowel sociale als middenhuur. Volgens Capital Value zorgt de huurbevriezing ervoor dat het sociale deel van deze projecten onbetaalbaar wordt, waardoor het hele project stilvalt. Het gaat om duizenden woningen in het midden- en hogere segment die daardoor mogelijk niet doorgaan.

Het ministerie ziet dat anders. Veel van deze woningen bevinden zich volgens hen al in een ver gevorderd stadium en zouden toch gerealiseerd worden. Maar voor de jaren daarna erkent het ministerie wel degelijk dat er een groot probleem dreigt.

Het verlies aan investeringscapaciteit werkt namelijk als een domino-effect. Minder sociale huur betekent minder gemengde projecten. En dus minder woningen, in alle segmenten van de huurmarkt.

Bron: cobouw.nl