Woningbouw blijft steken: belastingdruk remt ambitie

Nieuwbouw op laagste niveau sinds 2017

Een jaar na de veelbelovende woontop in Nieuwegein is het enthousiasme flink bekoeld. Ondanks de breed gedragen belofte om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, blijft het bij goede bedoelingen. In werkelijkheid worden er dit jaar naar verwachting slechts 77.600 nieuwe huizen opgeleverd – het laagste aantal sinds 2017. Demissionair woonminister Mona Keijzer erkent dat de gezamenlijke wil er nog steeds is, maar dat de uitvoering spaak loopt.

Het tempo zit er simpelweg niet in, en dat baart zorgen. Want de wooncrisis vraagt om daadkracht, niet om symbolische afspraken.

Corporaties en beleggers lopen tegen grenzen aan

Projectontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers trekken aan de bel. In een manifest vragen ze om verlaging van de belastingdruk, anders blijven de ambitieuze bouwdoelen onhaalbaar. De roep om fiscale verlichting klinkt luider dan ooit.

De overdrachtsbelasting terug naar 6%, afschaffing van de winstbelasting voor corporaties en een eerlijker behandeling in box 3: het zijn geen vrijblijvende suggesties, maar harde randvoorwaarden, aldus belangenverenigingen als IVBN en Vastgoed Belang. Volgens hen is het geen keuzemenu, maar een verplicht zevengangendiner dat volledig geserveerd moet worden om het bouwproces echt op gang te brengen.

Corporaties voelen zich gestraft voor lenen

Een belangrijk knelpunt is de vennootschapsbelasting die woningcorporaties sinds 2008 moeten betalen. De lasten zijn fors toegenomen, mede door de Europese Atad-richtlijn die renteaftrek beperkt – een maatregel die eigenlijk gericht is op multinationals. Maar ook non-profit corporaties vallen hieronder, waardoor investeringen in woningbouw extra worden ontmoedigd.

Liesbeth Spies van Aedes noemt het onbegrijpelijk dat Nederland de mogelijkheid tot groepsvrijstelling uit diezelfde richtlijn niet benut, terwijl 15 andere EU-landen dat wel doen. Het gevolg: corporaties worden feitelijk beboet voor het aantrekken van vreemd vermogen.

Institutioneel kapitaal blijft nodig

Een klein lichtpunt is de stijgende interesse van Nederlandse institutionele beleggers. Volgens een rapport van Capital Value zal er dit jaar voor €3,6 miljard worden geïnvesteerd in nieuwe huurwoningen – goed voor circa 10.500 huizen. Maar dat compenseert bij lange na niet het totale gat.

Het aandeel van buitenlandse beleggers is daarentegen ingestort: van 32% in 2022 naar slechts 1% nu. Een verontrustende ontwikkeling, vindt IVBN. Zij pleiten voor een gelijk speelveld, waarbij ook buitenlandse investeerders fiscaal eerlijk worden behandeld. Nu worden zij vaak wél belast waar Nederlandse pensioenfondsen vrijstelling krijgen – een rem op buitenlandse investeringen die we juist hard nodig hebben.

Vrijblijvende afspraken schieten tekort

Hoogleraar Jan Rouwendal is weinig verbaasd over het stagnerende bouwtempo. De afspraken van de woontop waren niet bindend, en te veel gebaseerd op optimisme. Volgens hem heeft Nederland al decennialang geen echt grootschalige bouwinspanningen meer gezien, mede doordat de overheid een terugtrekkende rol heeft genomen.

De markt wil best bouwen, maar wel onder voorwaarden die financieel aantrekkelijk zijn. En zolang die randvoorwaarden niet worden aangepakt, blijft een echte bouwimpuls een mooi idee op papier – maar niet in beton gegoten.

Bron: fd.nl