Winkelleegstand en woningnood in 81 gemeenten

Woningnood en leegstaande winkels in dezelfde gemeenten

In tientallen Nederlandse gemeenten gaan twee urgente vraagstukken hand in hand: een hoge woningnood en een bovengemiddelde winkelleegstand. Uit een analyse van Pointer (KRO-NCRV) blijkt dat in 81 gemeenten de woningdruk hoger ligt dan gemiddeld, terwijl tegelijkertijd meer winkelruimte leegstaat dan marktpartijen gezond achten.

Volgens cijfers van het CBS staan landelijk meer dan 9000 winkels leeg. Daarboven bevinden zich vaak ongebruikte verdiepingen. Onderzoeksbureau Stec schat dat deze leegstaande ruimtes potentieel ruimte bieden voor circa 70.000 woningen. In een markt waar elke m² telt, is dat een substantieel aantal.

Bestaande gebouwvoorraad als sleutel voor woningbouw

De combinatie van hoge woningdruk en leegstaande winkelpanden roept de vraag op waarom transformatie niet sneller plaatsvindt. Juist het benutten van de bestaande gebouwvoorraad kan op korte termijn verlichting bieden op de woningmarkt. Het gaat daarbij niet alleen om leegstaande winkels in aanloopstraten, maar ook om etages boven winkelunits die al jaren ongebruikt blijven.

De problematiek is vooral zichtbaar in gemeenten rondom grote steden. Daar is de vraag naar woningen groot, terwijl delen van winkelcentra kampen met structurele leegstand. De ruimtelijke puzzel lijkt op papier logisch, maar blijkt in de praktijk weerbarstig.

Parkeernorm belemmert transformatie van winkel naar woning

Een belangrijke factor in de stagnatie is de parkeernorm. Veel gemeenten eisen bij functiewijziging naar wonen een minimaal aantal parkeerplaatsen per woning. Wanneer die ruimte ontbreekt, kan een vergunning worden geweigerd. Daarmee wordt transformatie financieel en praktisch complexer.

In gemeenten met zowel hoge woningdruk als aanzienlijke winkelleegstand verschilt de aanpak. In onder meer De Bilt, Zeist, Arnhem en Hilversum geldt de parkeernorm als harde voorwaarde bij transformatie. Zonder extra parkeerplek geen nieuwe woning.

Andere gemeenten hanteren eveneens een parkeernorm, maar bieden ruimte voor maatwerk. In steden als Zaanstad, Leidschendam-Voorburg, Amersfoort en Tilburg kan bijvoorbeeld de nabijheid van een OV-knooppunt of het gebruik van deelmobiliteit een alternatief vormen voor traditionele parkeereisen. Dat opent de deur voor meer flexibiliteit in binnenstedelijke herontwikkeling.

Actief transformatiebeleid verschilt sterk per gemeente

Opvallend is dat een aanzienlijk deel van de onderzochte gemeenten geen actief beleid voert om winkels om te bouwen naar woningen. In onder meer Leidschendam-Voorburg, Amersfoort en Zaanstad blijft transformatie grotendeels afhankelijk van marktinitiatieven.

Andere gemeenten staan wel open voor herbestemming, maar houden vast aan de gedachte dat het centrum primair winkelgebied moet blijven. Transformatie is dan mogelijk, maar onder strikte voorwaarden en zonder actieve sturing vanuit de gemeente.

Slechts een beperkt aantal gemeenten, waaronder Rijswijk, Apeldoorn, Hilversum en Tilburg, geeft aan daadwerkelijk actief in te zetten op ombouw van leegstaande winkels. Zij werken met transformatiemanagers en ontwikkelen langjarige strategieën om structurele leegstand aan te pakken. Dat Hilversum dit combineert met een relatief streng parkeerbeleid laat zien dat lokale keuzes genuanceerd kunnen uitpakken.

Transformatie van leegstaande winkels als kans voor woningmarkt

De cijfers maken duidelijk dat de oplossing voor het woningtekort niet uitsluitend in nieuwbouw ligt. In veel gemeenten liggen kansen verscholen in bestaande winkelstraten en centra waar de detailhandel structureel krimpt. Het activeren van leegstaande m² vraagt om bestuurlijke durf, flexibiliteit in regelgeving en een integrale visie op binnenstedelijke ontwikkeling.

Waar woningnood en winkelleegstand samenkomen, ligt in potentie een krachtige combinatie. De vraag is niet of transformatie mogelijk is, maar hoe snel en onder welke voorwaarden zij daadwerkelijk van de grond komt.

Bron: pointer.kro-ncrv.nl.nl