Vastgoedmarkt krabbelt op, maar blijft hangen tussen hoop en hapering

Beleggingen groeien, maar ongelijk verdeeld

Na jaren van rente-onzekerheid en marktverstoring begint de Nederlandse vastgoedmarkt zich voorzichtig te herstellen. In de eerste helft van 2025 investeerden beleggers tussen de €4,1 en €5,2 miljard in Nederlands vastgoed, tot 12% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Toch is er van een echte comeback nog geen sprake: het beleggingsvolume blijft flink achter bij de €20 miljard die vóór de coronacrisis jaarlijks werd gehaald.

De sector toont een grillig beeld. Waar winkels en bestaande woningen weer aantrekkelijk worden voor beleggers, kelderen investeringen in logistiek en nieuwbouw. Dat maakt het voor ontwikkelaars, fondsen en adviseurs lastig om een eenduidige koers te varen.

Bestaande woningbouw wint terrein

De woningmarkt blijft favoriet, maar dan vooral in de vorm van bestaande bouw. In het eerste halfjaar werd voor €2 miljard aan woningen gekocht, waarvan €1,7 miljard in bestaande huurwoningen. Een aanzienlijk deel daarvan bestaat uit uitpondportefeuilles: huurwoningen die bij mutatie worden doorverkocht aan particuliere kopers.

Nieuwbouwinvesteringen daarentegen zijn ingezakt. Buitenlands kapitaal bleef zelfs volledig weg, waar het eerder goed was voor zo’n 30% van de investeringen. Volgens vastgoedadviseurs speelt het Nederlandse fiscale klimaat hierin een grote rol. Zo vallen buitenlandse beleggers buiten de belastingvoordelen die pensioenfondsen wel hebben, en schrikt de hoge overdrachtsbelasting van 10,4% af. Vanaf 2026 wordt dat 8%, maar dat lijkt vooralsnog niet genoeg om het tij te keren.

Gebrek aan buitenlands kapitaal remt bouwplannen

Volgens Erik Langens van CBRE wordt de impact van het wegblijven van buitenlands geld politiek onderschat. Zonder die miljarden lukt het simpelweg niet om jaarlijks tienduizenden nieuwe middenhuurwoningen te realiseren. Vooral nieuwbouwprojecten – vaak risicovoller en kapitaalintensiever – zijn hier direct de dupe van.

De onzekerheid werkt door in het hele speelveld. Door de stijgende financieringskosten in 2022 daalden de vastgoedwaardes fors. Inmiddels zijn veel afwaarderingen achter de rug en stabiliseert de rente. Maar het beleggersvertrouwen komt slechts mondjesmaat terug.

Kantoren blijven achter, retail maakt comeback

De kantorenmarkt blijft voorlopig de zorgenkind. Dat bleek deze week nog uit de cijfers van beursfonds NSI, dat opnieuw €28 miljoen moest afschrijven. Terwijl begin dit jaar nog hoop op herstel werd uitgesproken, blijven transacties uit en stijgt de leegstand in sommige segmenten.

Een onverwachte positieve uitschieter is winkelvastgoed. De verkoop van onder meer Stadshart Zoetermeer en Leidsche Rijn Centrum zorgde voor pieken, maar ook breder is sprake van meer vertrouwen. Volgens JLL-onderzoeker Sven Bertens is er bij beleggers meer rust gekomen nu de impact van online retail is uitgekristalliseerd en huurprijzen zijn gestabiliseerd.

Vastgoedmarkt blijft balanceren tussen risico en rendement

De huidige stand van de vastgoedmarkt vraagt om strategisch wikken en wegen. Terwijl sommige segmenten langzaam weer opveren, blijven andere achter door fiscale druk, geopolitieke onzekerheid of het ontbreken van financiering. Eén constante blijft overeind: de vraag naar moderne, duurzame woningen en goed gepositioneerde retail blijft stevig aanwezig.

Bron: fd.nl