Transformatorhuisje moet wijken door ontbrekend opstalrecht

Wat begon als een praktische oplossing voor een nieuwbouwwijk in Oosterwolde, mondde uit in een juridische strijd met grote gevolgen. Netbeheerder Liander moet van het gerechtshof binnen anderhalf jaar een transformatorhuisje verwijderen van een perceel dat inmiddels in handen is van een projectontwikkelaar. De reden: een slordig geregeld opstalrecht dat formeel nooit is vastgelegd.

Woningbouwplannen stranden op oud trafostation

In 2009 plaatste energiebedrijf Nuon (nu Liander) een transformatorhuisje op grond van bouwbedrijf BAM. Daarmee werd stroom geleverd aan vijftig nieuwbouwwoningen. De situatie leek onproblematisch, totdat het perceel in 2022 werd verkocht aan een projectontwikkelaar die er nog negen huizen op wilde bouwen. De gemeente weigerde echter een vergunning: het trafostation zou midden in een achtertuin komen te staan.

De ontwikkelaar vroeg Liander het huisje te verplaatsen. Dat weigerde, met een kostenraming van 250.000 euro als argument. Een kort geding volgde, waarin Liander zich beriep op een recht van opstal dat in 2008 met BAM zou zijn overeengekomen. Maar de notariële akte en inschrijving in het Kadaster bleken nooit afgerond.

Rechter oordeelt hard over gebrek aan formalisering

Het gerechtshof oordeelde dat Liander geen beroep kon doen op verjaring: daarvoor moet twintig jaar verstreken zijn, en dat was hier niet het geval. Ook het langdurige gedogen door de vorige eigenaar gaf geen blijvend recht op gebruik van de grond. Dat de energievoorziening afhankelijk is van het huisje woog niet zwaar genoeg om dit te compenseren.

De rechter benadrukte dat Liander de situatie jarenlang op zijn beloop heeft gelaten. Daardoor is de netbeheerder zelf verantwoordelijk voor het ontbreken van een juridisch dekkende regeling. Het gevolg: het transformatorstation moet weg, en wel binnen anderhalf jaar.

Een kostbare les voor energiebedrijven

Volgens de advocaat van de ontwikkelaar, Dirk-Jan Westra, had zijn cliënt geen probleem met het huisje op zich, maar werd dit pas een obstakel toen de gemeente de bouw van nieuwe woningen blokkeerde. Hoewel zijn cliënt liever een kortere ontruimingstermijn had gezien, toont hij zich tevreden met het oordeel. Liander overweegt cassatie bij de Hoge Raad.

Deskundigen begrijpen weinig van het ontbreken van een formeel opstalrecht. Volgens hoogleraar privaatrecht Björn Hoops is de zaak een ‘juridische ramp’ voor een professioneel bedrijf als Liander. Energie-advocaat Marco de Boer stelt dat het regelen van een opstalrecht binnen de sector standaard is, maar dat interne afstemming vaak tekortschiet. Zelfs een procedure onder de Omgevingswet om het huisje te laten gedogen werd niet ingezet.

Toekomstige bouw vraagt om strakkere regie

Hoewel dit soort conflicten over bestaande transformatorhuisjes zeldzaam zijn, neemt het belang van goede juridische verankering toe. Tot 2050 moeten er naar schatting 50.000 nieuwe huisjes bij komen. Die roepen nu al weerstand op bij omwonenden, terwijl ondergrondse plaatsing vanwege kosten en onderhoud meestal niet haalbaar is. De zaak onderstreept de noodzaak van duidelijke afspraken — op papier én in het Kadaster.

Bron: nrc.nl