Transformatiewoningen: winkels nemen het stokje over van kantoren

13 januari 2025

Stijgende behoefte aan transformatiewoningen

Om het woningtekort van circa 400.000 woningen in te lopen, moeten jaarlijks 100.000 nieuwe huizen worden gebouwd. Daarvan zouden er 15.000 moeten ontstaan door de transformatie van leegstaande panden, zoals kantoren, winkels en scholen. Maar dit streefgetal lijkt voorlopig onhaalbaar. In 2023 werden slechts 8.755 woningen gerealiseerd via transformatie, een daling van 8,5% ten opzichte van 2022. Voor 2024 wordt opnieuw een afname verwacht.

De uitdaging? Veel laaghangend fruit, zoals makkelijk te transformeren panden, is al geplukt. Bovendien kiezen gemeenten vaker voor sloop en nieuwbouw, wat meer woningen oplevert dan transformatie.

Winkels winnen terrein van kantoren

Te weinig subsidie beschikbaar voor transformatie van winkels tot woningenWaar jarenlang kantoren dominant waren in woningtransformaties, halen winkelpanden inmiddels flink in. In 2023 werden 2.165 woningen gerealiseerd uit leegstaande winkels, een stijging van 37% ten opzichte van het voorgaande jaar. Hoewel kantoren nog altijd een kwart van het totaal uitmaken, daalde dit segment met 21%. De grote transformatieprojecten van failliete warenhuizen, zoals Hudson’s Bay en V&D, hebben hun piek echter gehad, waardoor de groei in winkeltransformaties kan afvlakken.

Volgens experts blijft de transformatie van kantoren belangrijk vanwege de schaal en eenvoud. Toch wordt het steeds ingewikkelder. Veel leegstaande kantoren bevinden zich in minder aantrekkelijke gebieden, zoals langs snelwegen, waar vaak een wijziging van het bestemmingsplan nodig is.

Regionale verschillen in transformatiepotentieel

Het potentieel voor transformatiewoningen is groot, maar verschilt per regio. Noord-Holland is koploper met bijna een kwart van alle transformaties in 2023, waarvan meer dan de helft in Amsterdam plaatsvond. Hier werden maar liefst 1.155 woningen gerealiseerd via transformaties, een stijging van 41% ten opzichte van 2022. Andere steden, zoals Den Haag en Utrecht, lieten juist een daling zien.

In landelijke gebieden liggen kansen bij leegstaande winkelpanden, maar ook daar is het transformatiepotentieel beperkt. Rabobank becijferde eerder dat circa 1 miljoen vierkante meter aan leegstaande winkels geschikt is voor transformatie, goed voor maximaal 20.000 woningen.

Financiering en regelgeving als struikelblokken

Het succes van transformatiewoningen hangt sterk af van financiering en regelgeving. Minister Keijzer heeft recent het budget van de Transformatiefaciliteit verdubbeld naar €150 miljoen. Ontwikkelaars kunnen via deze regeling leningen aanvragen voor betaalbare woningtransformaties. Sinds de invoering in 2019 zijn hierdoor ruim 9.000 woningen gerealiseerd. De minister verwacht dat het programma tot 2033 nog eens 35.000 woningen kan opleveren.

Toch blijft regelgeving een struikelblok. De procedures voor transformaties zijn vaak even complex als die voor nieuwbouw in weilanden. Experts pleiten daarom voor een vereenvoudiging van de regelgeving, vooral bij wijzigingen van het bestemmingsplan.

De weg vooruit

Hoewel de cijfers dalen, blijft het potentieel voor transformatiewoningen groot, vooral in steden en gebieden waar leegstand hoog is. Samenwerking tussen markt en overheid is essentieel om de jaarlijkse doelstelling van 10.000 tot 12.000 woningen te halen. Of de transformatie van winkels kantoren definitief zal inhalen, blijft een kwestie van tijd. Maar een ding is zeker: transformaties blijven een belangrijk instrument om de druk op de woningmarkt te verlichten.

Bron: cobouw.nl