Te weinig huizen, te veel ruimte? Hoe belastingregels de woningmarkt uit balans duwen

De vrije sector als dure tussenstop

De woningnood is voor een grote groep mensen allesbehalve een abstract begrip. Jongvolwassenen, starters en mensen in een kwetsbare positie staan voor een muur. Wie nét te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een huis te kopen, komt terecht in de vrije huursector. En dat voelt voor velen als een financiële valkuil.

Vrijesectorhuurders besteden vaak meer dan een derde van hun inkomen aan huur, en in de grote steden ligt dat percentage zelfs nog hoger. Voor sparen blijft weinig over, laat staan voor het opbouwen van vermogen. Ondertussen stijgen de huizenprijzen jaar op jaar met percentages waar je met een spaarrekening simpelweg niet tegenop kunt boksen.

De koopwoning als belastingparadijs

Toch merkt het grootste deel van de Nederlanders weinig van deze wooncrisis. Zes op de tien mensen wonen in een koopwoning, en van hen is een overgrote meerderheid dik tevreden. Dat is niet zo vreemd: eigen woningen zijn doorgaans ruimer, van betere kwaliteit en de maandlasten zijn gemiddeld lager dan bij huren.

Wie een huis koopt, profiteert bovendien van flinke fiscale voordelen. De woning valt in box 1, de hypotheekrente is aftrekbaar en de belastingdruk is relatief laag. Vergeleken met de WOZ-waarde betalen huiseigenaren 2,5% aan woonlasten, terwijl huurders in de vrije sector gemiddeld 4,8% kwijt zijn. En dan hebben kopers ook nog het voordeel dat hun woning in waarde stijgt — huurders bouwen dat vermogen niet op.

Fiscale prikkels voeden de scheefgroei

Het belastingstelsel speelt een grote rol in deze scheefgroei. Een gemiddeld huishouden in een koopwoning krijgt jaarlijks zo’n €224 aan belastingvoordeel. Op nationale schaal kost dit de schatkist zo’n €12 miljard per jaar — een bedrag dat gelijk staat aan bijna 1,2% van het bbp. Geen enkel ander land in de OESO komt ook maar in de buurt van zulke hoge subsidies op koopwoningen.

De impact van deze voordelen gaat verder dan alleen koop versus huur. Ze beïnvloeden ook hoe groot mensen willen wonen. Wie het zich kan veroorloven, kiest vaak voor (veel) meer ruimte dan strikt noodzakelijk. Dit leidt tot wat economen ‘overconsumptie van wonen’ noemen, en wordt fiscaal nog eens extra aangemoedigd.

Woonruimte genoeg, maar oneerlijk verdeeld

Internationaal gezien valt Nederland op. Alleen in Ierland wonen relatief meer mensen in huizen die eigenlijk te groot zijn voor het huishouden. En dat terwijl Nederland acht keer zo dichtbevolkt is. Het wrange is dat deze overdaad aan ruimte naast een nijpend tekort aan woningen bestaat — een paradox die moeilijk vol te houden is in een land waar elke vierkante meter telt.

Aan de onder- en middenkant van het inkomensspectrum is de situatie juist omgekeerd. Door de hoge woonlasten en beperkte fiscale voordelen zijn kleinere woningen vaak de enige haalbare optie. Niet voor niets worden er tegenwoordig vooral compacte appartementen of juist grotere, vrijstaande huizen gebouwd — een middenweg lijkt nauwelijks nog te bestaan.

Woningtekort is meer dan een kwestie van bouwen

Iedereen lijkt het erover eens: er moeten meer woningen bij. Maar zolang het belastingstelsel kopers fors blijft bevoordelen en huren onaantrekkelijk blijft, blijft de woningmarkt uit balans. Want wat heb je aan duizend nieuwe woningen als ze vooral extra woonruimte opleveren voor mensen die die ruimte al hebben?

Bron: fd.nl