Startersvrijstelling drijft huizenprijzen op, vooral gunstig voor verkopers

Grensbedrag werkt als magneet voor de markt

De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters lijkt op het eerste gezicht een steuntje in de rug voor jonge woningkopers. Maar wie iets dieper kijkt, ziet vooral de verkopers glunderen. De regeling geldt voor kopers onder de 35 jaar die nog niet eerder een huis kochten. Zolang de aankoopprijs onder een vastgestelde grens blijft – dit jaar is dat €525.000 – hoeven zij géén 2% overdrachtsbelasting te betalen. Een fiscaal voordeel dat kan oplopen tot €10.500.

Uit recente analyses van het ministerie van Financiën blijkt dat woningen nét onder die prijsgrens opvallend vaak verkocht worden aan starters. In 2023 piekte het aantal aankopen rond de €505.000, terwijl het jaar ervoor vooral huizen van rond de €435.000 populair waren. Die bedragen liggen verdacht dicht bij de toen geldende grensbedragen. Het lijkt erop dat deze grens niet alleen een fiscaal voordeel afbakent, maar ook fungeert als psychologische richtlijn voor wat starters ‘maximaal’ willen – of kunnen – bieden.

Vraagprijs bewust onder de lat gehouden

Makelaars zien het in de praktijk terug: woningen worden slim gepositioneerd rond de magische grens. In Amsterdam merkt makelaar Jerry Wijnen dat veel starters gericht zoeken naar huizen net onder de €525.000. Maar ook verkopers spelen hier handig op in. Woningen verschijnen vaker op de markt met vraagprijzen van bijvoorbeeld €499.000, om zo een breder publiek aan te spreken en ruimte te laten voor overbiedingen.

Wie zijn huis net boven de grens aanbiedt, valt automatisch buiten de startersvrijstelling – en verliest daarmee een groot deel van de jonge doelgroep. Een strategische vraagprijs is dus niet alleen slim, maar inmiddels bijna noodzakelijk geworden in de markt van vandaag.

Fiscale vrijstelling werkt prijsopdrijvend

Hoewel de regeling bedoeld was om starters een zetje te geven, lijkt het in de praktijk vooral de verkoopprijzen op te stuwen. Makelaar Pieter van Santvoort ziet dat het uitgespaarde belastinggeld linea recta naar de aankoopprijs gaat. Ook woningmarkteconoom Sander Burgers (ING) bevestigt dat: starters bieden simpelweg meer als ze minder aan de fiscus kwijt zijn.

De verkoper heeft daar alle voordeel van. Wat voor de koper als een ‘cadeautje’ voelt, is voor de verkoper een extra verdienste. Volgens Van Santvoort had Den Haag dit kunnen zien aankomen: elke vorm van subsidie heeft invloed op de prijsontwikkeling.

Hogere belasting op beleggers helpt starters indirect

Toch is er volgens econoom Burgers ook een ander, positief effect zichtbaar. Sinds de invoering van de startersvrijstelling is ook de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers verhoogd. In combinatie met andere maatregelen zoals regulering in de middenhuur, heeft dat ertoe geleid dat meer huurwoningen te koop zijn gezet. Dat geeft starters extra kansen om daadwerkelijk een woning te bemachtigen.

Een kabinetsrapport bevestigde eind 2024 dat de positie van starters hierdoor wel degelijk iets is verbeterd, al blijft de vraag of dat volledig aan de vrijstelling te danken is.

Trucjes en slimme constructies houden aan

Het prijsplafond van €525.000 zorgt voor creativiteit bij zowel kopers als verkopers. Er wordt soms ‘geschoven’ met de waarde van roerende zaken, zoals meubels of gordijnen, om onder de drempel te blijven. Zo kan de woningprijs op papier nét binnen de vrijstelling vallen.

Volgens makelaars gebeurt dit echter minder vaak dan vroeger, mede omdat de Belastingdienst strenger is gaan controleren. Notarissen stellen nu verplicht een lijst op van roerende goederen, waarvan de prijzen goed onderbouwd moeten worden. De grijze zone is dus niet verdwenen, maar wel nauwer afgebakend dan voorheen.

Bron: fd.nl