Startende huizenkoper betaalt toch overdrachtsbelasting door VvE-lening

Geen vrijstelling bij woning boven €525.000

Wie tussen de 18 en 35 jaar is en een eerste woning koopt, hoopt op de startersvrijstelling: geen overdrachtsbelasting betalen. Maar wie denkt dat dit puur draait om de koopsom, komt soms bedrogen uit. De Belastingdienst heeft recent een uitspraak gedaan die aantoont dat ook andere financiële verplichtingen kunnen meewegen in de totale woningwaarde — en die waarde mag dit jaar niet boven de €525.000 uitkomen.

In een gepubliceerd voorbeeld ging het om een koper die een appartement kocht voor €500.000. Alles leek dus keurig binnen de grenzen van de vrijstelling. Maar de koper nam ook een aandeel van €30.000 over uit een gezamenlijke lening van de VvE. Daarmee kwam de totale tegenprestatie op €530.000. En dat is te veel.

VvE-lening telt volledig mee in woningwaarde

Volgens de Belastingdienst geldt dat de woningwaarde voor de startersvrijstelling niet alleen de koopsom omvat, maar ook andere verplichtingen die aan de woning kleven. In dit geval was er geen gevuld reservefonds dat eventueel als correctiepost had kunnen dienen. Het gevolg: geen vrijstelling, maar een aanslag van 2% over de volledige aankoopwaarde. Oftewel, €10.600 aan overdrachtsbelasting.

De fiscale logica hierachter is duidelijk: de totale waarde van de onroerende zaak wordt gelijkgesteld aan de volledige tegenprestatie, inclusief de overgenomen lening. Daarmee verschuift de grens tussen vrijstelling en belastingplicht, zonder dat dit voor iedere koper op voorhand even helder is.

‘All-in’ woningwaarde vaker onderwerp van discussie

De verduidelijking van de Belastingdienst kan gevolgen hebben voor kopers die een woning op het oog hebben met gedeelde voorzieningen of gezamenlijke leningen. Denk aan appartementencomplexen waar recent duurzaamheidsmaatregelen zijn gefinancierd via een collectieve lening. Als het aandeel in zo’n lening wordt overgenomen, telt dit volledig mee voor de berekening van de totale woningwaarde.

Het signaal aan kopers is duidelijk: de prijs op Funda vertelt niet het hele verhaal. Financiële verplichtingen via de VvE kunnen ervoor zorgen dat de werkelijke waarde — in de ogen van de Belastingdienst — boven de grens voor belastingvrijstelling uitkomt.

Goedkoop blijkt soms duurkoop

De koper in kwestie dacht slim te handelen met een woning van €500.000, netjes onder de limiet. Maar de verplichte leningsovername maakte het verschil. Starters doen er dus goed aan om bij de aankoop van een woning grondig naar de financiële structuur van de VvE te kijken, voordat ze rekenen op de belastingvrijstelling.

Bron: fd.nl