Kantoren van NSI blijven krimpen in waarde ondanks voorzichtig optimisme

Lagere waarderingen zetten vastgoedbelegger onder druk

Vastgoedbelegger NSI heeft ook in het eerste halfjaar van 2025 opnieuw een hap moeten nemen uit de boekwaarde van zijn kantorenportefeuille. Ondanks eerdere signalen dat de kantorenmarkt zich voorzichtig zou kunnen herstellen, schatten externe taxateurs de waarde van het vastgoed ruim €28 miljoen lager in. Daarmee komt het totaal aan vastgoed in de boeken nu op €991 miljoen.

De koers van het aandeel kreeg direct een tik van 2,5% op de beurs. CFO Elke Snijder nuanceerde het nieuws door te wijzen op het beperkte aantal transacties op de markt, waardoor taxateurs noodgedwongen uitgaan van conservatieve waarderingen. “Ik ben niet bezorgd als ik hier naar kijk”, zei ze tijdens een presentatie.

Commercieel vastgoed blijft onder druk staan

Sinds de rentestijging van 2022 is het beeld op de markt voor commercieel vastgoed flink veranderd. Waar afwaarderingen jarenlang nauwelijks voorkwamen, is het nu eerder regel dan uitzondering. NSI had eerder al forse afschrijvingen gedaan in 2022 en 2023, maar de dalende lijn is nog niet volledig tot stilstand gekomen.

De onzekerheid op de vastgoedmarkt wordt verder gevoed door het gebrek aan transparante transacties. Dat maakt het lastig om tot marktconforme waarderingen te komen, en dat voelen niet alleen beleggers, maar ook financiers en ontwikkelaars.

Huurinkomsten stijgen, maar leegstand neemt toe

Tegenover de negatieve herwaarderingen staat wel een lichte stijging in de huurinkomsten. Die stegen in de eerste zes maanden van dit jaar met 4,2% naar €28,8 miljoen. Ook de winst per aandeel ging omhoog naar €0,99, vergeleken met €0,91 vorig jaar. Toch blijft NSI voorzichtig: het bedrijf bevestigde weliswaar zijn winstverwachting, maar verwacht aan de onderkant van de bandbreedte uit te komen.

De leegstand blijft een aandachtspunt. Die bedroeg 5,9% aan het begin van het jaar, maar zal naar verwachting stijgen door het vertrek van huurders uit het gebouw Vivaldi aan de Amsterdamse Zuidas. Dat pand gaat eerst in renovatie voordat het opnieuw wordt aangeboden.

Beleggingsactiviteit trekt langzaam aan

CEO Bernd Stahli ziet voorzichtig wat beweging op de beleggingsmarkt, maar spreekt tegelijkertijd van een mismatch tussen het aanbod en de investeringsbereidheid. De economische onzekerheid zorgt ervoor dat vooral grote bedrijven terughoudend zijn met nieuwe beslissingen. “We blijven heel selectief in onze zoektocht naar nieuwe aankoopmogelijkheden”, stelt Stahli.

Toch weet NSI zijn schuldgraad – uitgedrukt in loan-to-value (ltv) – met ruim 34% relatief laag te houden in vergelijking met andere beursgenoteerde vastgoedpartijen. Die ratio zal voorlopig wel onder druk blijven staan zolang de waarderingen dalen en het transactievolume beperkt blijft.

Herfinanciering als strategisch vangnet

Een belangrijk punt van aandacht in de eerste jaarhelft was de herfinanciering van een leningenpakket van €350 miljoen, dat oorspronkelijk in 2026 zou aflopen. Door afspraken met een groep banken te verlengen, verzekert NSI zich van toegang tot vreemd vermogen. Dat blijft essentieel in een sector waar investeringen zelden uit eigen zak worden betaald.

Met de combinatie van voorzichtig stijgende huurinkomsten, toenemende leegstand en blijvende druk op waarderingen, blijft de dynamiek in de kantorenmarkt bijzonder grillig. Voor beleggers én ontwikkelaars is het dus zaak om strategisch te blijven bewegen.

Bron: fd.nl