Huurschuld zet hotelvastgoed opnieuw onder druk

De exploitant van twee Mövenpick-hotels in Amsterdam en Den Haag heeft een huurachterstand van €4 mln opgebouwd bij eigenaar Deka. Daarmee krijgt de Duitse vastgoedbelegger, na eerdere problemen rond het Amsterdamse W Hotel, opnieuw te maken met betalingsproblemen in Nederlands hotelvastgoed. In de praktijk laat dit zien hoe kwetsbaar hotelbeleggingen kunnen worden wanneer hoge vaste huren, oude coronaschulden en gestegen exploitatiekosten samenkomen.

Huurachterstand bij twee hotels

De hotels blijven gewoon open en gasten merken volgens het artikel niets van de financiële problemen. Achter de schermen is de situatie minder rustig: de Nederlandse exploitant, een dochter van Revo Hospitality Group, heeft bij de Mövenpick-hotels in Amsterdam en Den Haag miljoenen aan huur niet betaald. De eigenaar van de panden is Deka, een grote Duitse institutionele belegger.

Revo Hospitality Group vroeg in januari surseance aan bij een rechtbank in Berlijn. Die insolventieprocedure raakt ook Nederlandse hotels en vennootschappen. Naast de twee Mövenpick-hotels exploiteert Revo in Nederland drie Wyndham-hotels en één Ibis-hotel. Daarmee is de zaak geen geïsoleerd huurconflict, maar onderdeel van een bredere herstructurering van een internationale hoteluitbater.

Deka krijgt opnieuw hotelhoofdpijn

Voor Deka komt het conflict op een gevoelig moment. Eerder dit jaar bleek dat de belegger circa €23 mln tegoed heeft van de exploitant van het W Hotel in Amsterdam. Voor dat hotel werd inmiddels een nieuwe exploitant gevonden in Corendon, maar de zaak onderstreepte al dat hotelvastgoed niet zonder operationeel risico is.

Een hotelpand is pas stabiel vastgoed wanneer de exploitant de huur kan blijven dragen. Zonder huurder of beheerder kan een hotel feitelijk stilvallen, met mogelijke afwaarderingen voor de eigenaar als gevolg. Dat verklaart waarom Deka de achterstallige huur actief probeert te verhalen via beslagen en een rechtsgang.

Lange huurcontracten geven geen volledige zekerheid

De huurverplichting voor de twee Mövenpick-hotels loopt tot 2052 en bedraagt in totaal €281 mln. De jaarlijkse huur ligt rond €7,3 mln. Zulke langlopende contracten kunnen voor beleggers aantrekkelijk lijken, omdat ze voorspelbare kasstromen suggereren, maar de huidige zaak laat zien dat contractduur geen garantie is voor betaalzekerheid.

De exploitant stopte begin 2025 met het betalen van achterstallige huur uit de coronaperiode en liet sinds november ook achterstanden ontstaan in de reguliere huur. De rechtbank in Amsterdam veroordeelde de exploitant onlangs tot betaling van €4 mln aan Deka. Het gevolg is dat een ogenschijnlijk solide huurrelatie toch snel een juridisch en financieel risico kan worden.

Exploitatiekosten drukken op rendement

De hotelmarkt heeft na de coronapandemie weliswaar herstel laten zien, maar niet elke exploitant is financieel gezond uit die periode gekomen. Revo wijst, net als andere hoteluitbaters, op hoge huren en gestegen loon- en energiekosten. Die combinatie zet vooral partijen onder druk die sterk zijn gegroeid en weinig financiële buffer hebben opgebouwd.

Revo groeide in enkele jaren van ongeveer vijftig naar 250 hotels en draaide met duizenden werknemers al lange tijd nauwelijks of geen winst. Dat groeimodel maakt de groep gevoelig voor tegenvallers, zeker wanneer huurverplichtingen doorlopen terwijl marges onder druk staan. Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat de kwaliteit van de exploitant minstens zo belangrijk is als de locatie en het merk op de gevel.

White label maakt risico minder zichtbaar

Revo is vooral actief als white label hotelexploitant. Dat betekent dat het hotels beheert onder bekende merknamen, zonder zelf altijd zichtbaar te zijn voor gasten. De Mövenpick-naam hoort bij Accor, maar de dagelijkse exploitatie en huurbetaling liggen bij de externe uitbater.

Die structuur is gebruikelijk in de hotelwereld, maar kan risico’s verhullen. Een sterk merk kan vertrouwen wekken bij gasten en beleggers, terwijl de financiële draagkracht van de exploitant bepalend blijft voor de huurinkomsten. In de praktijk moeten eigenaren daarom niet alleen kijken naar bezettingsgraad en merkbekendheid, maar ook naar balanspositie, garanties en de weerbaarheid van het exploitatiemodel.

Nieuwe exploitanten moeten rust brengen

De Duitse bewindvoerders rekenen niet op liquidatie van Revo, maar werken aan een gedeeltelijke verkoop aan investeerders. Voor de meeste hotels uit de groep worden tegen de herfst nieuwe exploitanten verwacht. Ook de Nederlandse Odyssey Hotel Group bevestigt gesprekken te voeren, wat erop wijst dat er marktinteresse is in delen van de portefeuille.

De huurbetalingen voor de Mövenpick-hotels zijn inmiddels hervat. Dat neemt de onderliggende les niet weg: hotelvastgoed blijft afhankelijk van de financiële gezondheid van de exploitant. Voor beleggers, financiers en eigenaren wordt het steeds belangrijker om huurcontracten niet alleen juridisch, maar ook operationeel en financieel te toetsen.

Hotelvastgoed vraagt scherpere risicobeoordeling

De zaak rond de Mövenpick-hotels maakt duidelijk dat goede locaties en bekende hotelmerken geen volledige bescherming bieden tegen huurproblemen. Het Amsterdamse hotel ligt op een sterke plek aan het IJ en het Haagse hotel heeft een lange geschiedenis binnen de portefeuille van Deka, maar ook zulke objecten zijn afhankelijk van een exploitant die structureel kan presteren.

Voor de vastgoedpraktijk draait dit dossier om meer dan een huurschuld van €4 mln. Het laat zien dat langjarige huurcontracten, franchiseconstructies, garantstellingen en exploitatiekosten samen bepalen hoe veilig een hotelbelegging werkelijk is. Wie hotelvastgoed beoordeelt, moet dus niet alleen naar de stenen kijken, maar vooral naar de kasstroom achter de receptie.

Bron: fd.nl