Geen hosanna in het winkelvastgoed, maar wel weer wat hoop

Winkelvastgoed weer in trek bij beleggers

Na een aantal jaren waarin winkelvastgoed het zorgenkindje van de vastgoedmarkt was, lijkt de belangstelling van beleggers voorzichtig terug te keren. Grote transacties, zoals de verkoop van Leidsche Rijn Centrum in Utrecht, Stadshart Zoetermeer en Winkelhof Leiderdorp, zorgden voor een flinke stijging van het beleggingsvolume in retail in de eerste helft van 2025.

In totaal werd er tussen de €695 miljoen en €900 miljoen geïnvesteerd in winkels, supermarkten en winkelcentra. Dat is een stijging van tientallen procenten ten opzichte van vorig jaar. Vastgoedadviseurs spreken van nieuw vertrouwen, maar andere experts temperen het enthousiasme: het beeld zou vertekend zijn door een paar opvallende deals.

Van paradepaardje naar probleemkind

Winkelvastgoed was ooit het kroonjuweel van de Nederlandse beleggingsportefeuille. In 2005 was retail nog goed voor 36% van het beleggingsvolume. Maar de opkomst van online shoppen, de financiële crisis en de coronajaren zetten de sector zwaar onder druk.

Wat volgde: dalende huren, structurele leegstand en een vlucht van beleggers richting woningen en logistiek. In 2024 was het retailaandeel nog maar 11%. Toch lijkt nu een kentering gaande: de winkelvoorraad groeit niet meer, onlineomzet stabiliseert, leegstand wordt sneller ingevuld en de bevolking blijft toenemen.

Rendement trekt beleggers naar de winkelstraat

Volgens winkelvastgoedexpert Willem Groen van McDevitt komt retail opnieuw in beeld doordat andere vastgoedcategorieën minder aantrekkelijk zijn geworden. De aanvangsrendementen voor winkels zijn gestegen en dat maakt ze weer interessant voor beleggers die zoeken naar opbrengst.

Sophie Kraaijeveld van ING waarschuwt echter voor overschatting. De recente deals zouden geen structureel herstel aantonen. Retail is breed: van woonboulevards tot wijkwinkelcentra. Vooral de zogenoemde high streets in de grotere steden trekken beleggers, mits het om absolute toplocaties gaat.

Kleine steden blijven worstelen met winkelruimte

In veel kleinere en middelgrote steden is de situatie nog ronduit zorgelijk. Volgens vastgoedanalist Arjen Ouwehand van Rabobank is het winkeloppervlak daar nog steeds te groot. Structurele leegstand ligt op de loer, met bijna 13% in de kleinere binnensteden. Dat vraagt om rigoureuze keuzes, zoals herbestemming naar woningen of horeca.

De strijd om onderscheidend vermogen ten opzichte van online retailers en grote binnensteden is moeilijk te winnen voor deze steden, die wat betreft winkelvoorzieningen tussen wal en schip vallen.

Supermarkten geen vanzelfsprekend veilige haven meer

Institutionele beleggers richten zich steeds vaker op wijkwinkelcentra met supermarkten. Partijen als Achmea Real Estate zetten hier vol op in, omdat supermarkten traditioneel stabiele inkomsten opleveren. Maar ook dit segment komt onder druk te staan.

Rabobank ziet dat de marges afnemen door stijgende kosten en toenemende online concurrentie. Dat betekent dat zelfs supermarktvastgoed niet meer automatisch als veilige belegging geldt.

Leidsche Rijn Centrum als testcase voor retailvertrouwen

Maven Real Estate nam in maart het winkelcentrum Leidsche Rijn Centrum over van ASR. De locatie in het groeiende Utrechtse stadsdeel leek jaren kwetsbaar, met hoge leegstand en teleurstellende bezoekersaantallen. Maar dankzij subsidie, een ander winkelaanbod en een groeiend inwoneraantal is het tij aan het keren.

Mark Debets van Maven is optimistisch: hij ziet het potentieel van een centrum dat meegroeit met de wijk. Meer evenementen, uitbreiding van horeca en mogelijk een tweede supermarkt moeten het centrum aantrekkelijker maken. Leidsche Rijn is daarmee niet alleen een investering, maar ook een test voor het toekomstperspectief van winkelvastgoed in nieuwe stadsdelen.

Bron: fd.nl