Zuidas-project Zudo puzzelt met woningmix en huurprijzen

Van bankgebouw naar woonwijk: herontwikkeling ABN Amro-locatie

Waar vroeger het hoofdkantoor van ABN Amro stond, verrijst de komende jaren een ambitieus nieuw stadsdeel: Zudo. De locatie aan de Amsterdamse Zuidas wordt herontwikkeld tot een multifunctioneel complex met kantoren, openbare voorzieningen én ruim driehonderd woningen.

De initiatiefnemers, Victory Group en ontwikkelaar LMTD, mikken op oplevering in 2032. In totaal gaat het om een project van ruim 1,6 miljard euro. Alleen al de aankoop van het pand kostte in 2021 zo’n 765 miljoen euro. Daar bovenop komt nog eens 900 miljoen euro voor transformatie en uitbreiding. Dat bedrag moet uiteindelijk terugverdiend worden via de verhuur – en precies daar zit nu de uitdaging.

Balanceren tussen betaalbaarheid en rendement

De driehonderd geplande woningen worden ontworpen binnen de kaders van sociale huur, middenhuur en vrije sector. Maar het vinden van de juiste balans tussen regelgeving en rendement blijkt allesbehalve eenvoudig.

“De regels zijn duidelijk, vooral voor sociale huurwoningen”, zegt managing director Ben Cooper van Victory Group. “Maar we moeten ook zorgen dat onze investeerders rendement zien. Dus is het zoeken naar de juiste samenstelling, waarbij we verschillende doelgroepen kunnen bedienen én de financiële haalbaarheid behouden.”

Mix van woningtypes nog in ontwikkeling

Hoewel het zeker is dat er sociale huurwoningen komen, ligt de verdere indeling van het woningprogramma nog open. Victory Group onderzoekt varianten met onder andere seniorenwoningen en andere doelgroepen, om zo een diverse en toekomstbestendige wijk te creëren.

Ook over de huurprijzen is nog niets definitiefs te zeggen. Door kleinere woningen te bouwen of hogere huren te vragen in andere delen van het project, kan de betaalbaarheid van sociale woningen mogelijk worden gecompenseerd. Het voordeel is dat Victory Group eigenaar blijft van het hele complex, waardoor er ruimte is voor slimme, flexibele keuzes in de vastgoedstrategie.

Architecten rekenen op alle fronten mee

Architectenbureau 3XN/GXN werkt inmiddels aan verschillende scenario’s. Daarbij worden de oppervlaktes, indelingen en combinaties van woningtypes doorgerekend, om tot een optimale verdeling te komen.

De uitdaging zit niet alleen in het ontwerpen van aantrekkelijke woningen, maar ook in het maken van een sluitende businesscase. Want tussen maatschappelijke verantwoordelijkheid en financieel rendement ligt op de Zuidas een spanningsveld dat nauwkeurig afgestemd moet worden.

Bron: cobouw.nl