Woningnood groeit, maar bouwen mag niet: hoe regels de crisis verergeren

Nieuwbouw vertraagt door overregulering

De woningnood in Nederland is niet alleen het gevolg van te weinig bouwen, maar ook van de manier waarop we bouwen. Of liever gezegd: hoe we het bouwen belemmeren. De regeldruk is hoog, en projecten blijven vaak steken in eindeloze procedures of worden voortijdig stilgelegd. Zo keurig als Nederland er van boven uitziet, zo complex is het onder de oppervlakte.

Ruimtelijke ordening in ons land is tot in detail gereguleerd. Elke vierkante meter heeft een bestemming, en aan die bestemming hangen talloze voorwaarden. Denk aan parkeernormen, milieueisen, geluidsgrenzen, erfgoedbehoud en waterveiligheid. Hoewel dit systeem zijn voordelen heeft, zorgt het er ook voor dat woningbouw steeds moeilijker van de grond komt.

Gebiedsbescherming als rem op bouwproductie

Uit recent onderzoek van het Centraal Planbureau blijkt dat gebiedsbescherming — waaronder natuurgebieden en geluidszones rond luchthavens — in de helft van Nederland voorkomt. In deze beschermde regio’s reageert de woningbouw veel minder op een stijgende vraag. Het gevolg: schaarste aan betaalbare woningen juist op plekken waar de behoefte het grootst is.

De maatschappelijke prijs van deze situatie wordt steeds zichtbaarder. Niet alleen in termen van vertraagde bouwprojecten, maar ook in toenemende woonlasten, langer wachten op een woning en groeiende ongelijkheid op de woningmarkt.

Schaarste door ontwerp

Nederland staat hierin niet alleen. Ook in de Verenigde Staten zien we hetzelfde patroon. In steden als San Francisco en Boston zorgt regelgeving ervoor dat bouwen bijna onmogelijk wordt. In hun boek *Abundance* spreken Ezra Klein en Derek Thompson dan ook van ‘scarcity by design’: schaarste die niet ontstaat door gebrek aan ruimte, maar door regels.

In Nederland is het effect nóg nijpender. Terwijl Amerikanen naar andere steden kunnen uitwijken, is die ruimte hier veel beperkter. Volgens de OESO reageert de Nederlandse woningbouw bijna het minst van alle onderzochte landen op prijsstijgingen. Zelfs als de vraag stijgt, komt de productie nauwelijks op gang.

Onbenutte ruimte en verstoorde woningmarkt

De woningnood speelt zich ook af binnen de bestaande woningvoorraad. Zestig procent van de Nederlanders woont in een woning die eigenlijk te groot is. Tegelijkertijd blijven jonge woningzoekers buiten de boot. De woningmarkt is niet alleen krap aan de aanbodkant, maar ook oneerlijk verdeeld aan de vraagkant.

Wie eenmaal in een koopwoning of sociale huurwoning zit, profiteert vaak van relatief lage lasten. Voor mensen die buiten deze beschermde segmenten vallen, is de markt hard en duur. Jongeren zonder financiële steun van ouders, en mensen die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor een koophuis, betalen de echte prijs van de schaarste.

Ruimtelijke regels zijn ook politieke keuzes

Minder regels en meer ruimte voor bouwprojecten? Dat is uiteindelijk een politieke keuze. Hoeveel waarde hechten we aan natuurbescherming, erfgoed of parkeerplaatsen? Neem het voorbeeld van verplichte parkeerplekken bij woningen in steden: volgens voormalig CPB-directeur Coen Teulings verhogen die de woonlasten met zo’n €3000 per jaar.

Voor politieke partijen is het thema ‘betaalbaar wonen’ een speerpunt bij de komende verkiezingen. Maar zonder duidelijke keuzes over wat we willen beschermen, en wat we bereid zijn op te geven, verandert er weinig. Meer bouwen is noodzakelijk — maar het zal ook ergens ruimte moeten krijgen.

Bron: fd.nl