Woningmarkt blijft oververhit met stijgende prijzen en regionale druk

Woningmarkt 2025 bereikt nieuwe piek

De Nederlandse woningmarkt laat opnieuw zien hoe hardnekkig de krapte is. Volgens de nieuwste Hittekaart Woningmarkt 2026 van BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling zijn zowel de huizenprijzen als het aantal transacties in 2025 verder gestegen. Daarmee blijft de woningmarkt stevig oververhit, al verschuift de dynamiek steeds vaker naar regio’s buiten de traditionele kerngebieden.

De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg in 2025 naar 480.000 euro. Een jaar eerder lag dat bedrag nog op 451.000 euro, wat neerkomt op een prijsstijging van 6,3 procent. Tegelijkertijd nam ook het aantal transacties sterk toe. In totaal wisselden bijna 238.700 woningen van eigenaar, ruim 15 procent meer dan een jaar eerder.

Met dat aantal verkopen behoort 2025 tot de drukste jaren op de woningmarkt ooit. Alleen in 2017 werden meer woningen verkocht. Volgens BPD is een deel van deze groei te verklaren door het uitponden van huurwoningen, waardoor meer woningen op de koopmarkt terechtkomen.

Prijsstijgingen woningmarkt verschuiven naar noordelijke provincies

Hoewel de hoogste woningprijzen nog altijd worden gerealiseerd in het gebied tussen Amsterdam en Utrecht, komt de sterkste prijsontwikkeling inmiddels uit andere delen van het land. Met name in de noordelijke provincies laten de cijfers een opvallende stijging zien.

In Groningen stegen de woningprijzen met 9,2 procent, gevolgd door Drenthe met een stijging van 8,1 procent. Daarmee liggen de prijsstijgingen in deze provincies duidelijk boven het landelijke gemiddelde. Tegelijkertijd bleef de stijging in Noord-Holland relatief beperkt, waar prijzen met 4,7 procent toenamen.

Deze regionale verschillen laten zien dat de woningdruk zich steeds meer verspreidt. Waar de Randstad jarenlang het zwaartepunt vormde, lijken kopers inmiddels vaker uit te wijken naar andere regio’s.

Regionale verschillen in woningtransacties

Niet alleen de prijsontwikkeling verschilt per regio, ook het aantal transacties laat duidelijke regionale variatie zien. De provincie Utrecht kende in 2025 de sterkste groei in het aantal woningverkopen, met een stijging van 19,2 procent.

Dat is opvallend, omdat de regio in eerdere jaren juist achterbleef in transactiegroei. In Flevoland was de stijging van het aantal transacties met 11,8 procent het kleinst, al blijft ook daar de vraag naar woningen groot.

De cijfers bevestigen dat de woningmarkt zich steeds minder uniform ontwikkelt. Regionale dynamiek speelt een grotere rol, waarbij lokale vraag, economische groei en demografische ontwikkelingen het tempo bepalen.

Woningdruk verschuift naar nieuwe groeiregio’s

De Hittekaart van BPD rangschikt alle 342 Nederlandse gemeenten op basis van drie indicatoren: het aantal transacties, de gemiddelde woningprijs en de verwachte groei van het aantal huishoudens tot 2034. Samen geven deze factoren een beeld van de relatieve woningdruk.

Uit deze analyse blijkt dat meerdere regio’s buiten de traditionele kerngebieden terrein winnen. In de regio Arnhem-Nijmegen stegen verschillende gemeenten op de ranglijst door een toename van het aantal transacties. Ook in gebieden rond Deventer en Zutphen en in delen van West-Brabant nam de woningdruk zichtbaar toe.

In andere regio’s bleef de ontwikkeling juist achter. Zo daalden verschillende gemeenten in Rivierenland op de ranglijst doordat de prijsstijgingen daar minder sterk waren. Een vergelijkbare daling is zichtbaar in het grensgebied van Drenthe, Friesland en Overijssel.

Amsterdam blijft koploper in woningdruk

De grote steden domineren nog altijd de bovenkant van de ranglijst. Amsterdam staat opnieuw op de eerste plaats, gevolgd door Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Eindhoven klimt dit jaar een positie en completeert de top vijf.

Opvallend zijn de sterke stijgers net buiten de traditionele woningmarktkernen. Zoetermeer en Deventer maakten een forse sprong in de ranking. Deventer steeg zelfs met 54 plaatsen, terwijl Zoetermeer 50 plekken omhoogging.

Deze stijging hangt onder meer samen met naar boven bijgestelde prognoses voor de groei van het aantal huishoudens in de komende tien jaar. Dat wijst op een toenemende toekomstige woningvraag in deze gemeenten.

Tegelijkertijd verdwenen enkele gemeenten uit de top 40 van gebieden met de hoogste woningdruk. Onder andere De Bilt, Leidschendam-Voorburg en Lansingerland zakten in de ranking.

Betaalbaarheid onder druk door NHG-grens

Ondanks de stijgende prijzen viel in 2025 nog altijd meer dan de helft van de transacties binnen de grens van de Nationale Hypotheek Garantie. In totaal lag 56 procent van de verkochte woningen onder de NHG-grens van 450.000 euro.

Een jaar eerder lag dat aandeel nog op 59 procent, bij een lagere grens van 435.000 euro. De betaalbaarheid verschilt echter sterk per regio.

In het gebied tussen Amsterdam en Utrecht en in de regio Eindhoven bleef minder dan 40 procent van de transacties onder de NHG-grens. Vooral rond Eindhoven verslechterde de betaalbaarheid snel. De sterke economische groei en de internationale aantrekkingskracht van bedrijven zoals ASML zorgen daar voor extra vraag naar woningen, waardoor betaalbare koopwoningen steeds schaarser worden.

Bron: cobouw.nl