Woningbouw blijft steken ondanks grote beloften

Nieuwbouwproductie blijft ver achter

De woningbouw zit opnieuw in een impasse. Een jaar nadat politiek, marktpartijen en woningcorporaties tijdens een veelbesproken woontop hun handtekening onder ambitieuze bouwdoelen zetten, blijft de realiteit ver achter bij die beloften. Waar er vorig jaar werd gehoopt op 100.000 nieuwe woningen, meldt demissionair woonminister Mona Keijzer aan de Tweede Kamer dat het er naar verwachting slechts 77.600 zullen zijn. Dat is het laagste totaal sinds 2017.

Keijzer benadrukt de collectieve wil om de woningnood aan te pakken. Ontwikkelaars, bouwers en beleggers lijken het in principe eens over de opgave, maar in de praktijk ontbreekt de gewenste versnelling van de productie.

Marktpartijen luiden de alarmbel

Voor marktpartijen en woningcorporaties is deze stagnatie reden voor onrust. Zij wijzen niet alleen op structurele knelpunten als stikstof en netcongestie, maar vooral op de hoge belastingdruk die investeringen en ontwikkeling remt. In een gezamenlijk manifest pleiten institutionele beleggers, corporaties en ontwikkelaars voor fiscale verlichting en verruiming van regelgevingen om de bouwdoelen weer binnen bereik te krijgen.

Volgens Wim Wensing van de belangenvereniging IVBN zit er “niet echt schot” in de nieuwbouwproductie, al erkent hij dat binnen een jaar geen wonderen kunnen worden verwacht. Het pleidooi richt zich vooral op een verlaagde overdrachtsbelasting, versoepeling van reguleringen in de middenhuur en belastingverlagingen voor sociale verhuurders.

Fiscale obstakels drukken op investeringen

Woningcorporaties uiten scherpe kritiek op de vennootschapsbelasting, die zij sinds 2008 betalen en die door recente fiscale bepalingen verder is opgelopen. Volgens Aedes-voorzitter Liesbeth Spies werkt de Europese Atad-richtlijn die dit veroorzaakt contraproductief voor de volkshuisvesting. Terwijl vijftien EU-lidstaten al gebruikmaken van een vrijstelling voor investeringen in woningen, blijft Nederland vasthouden aan regels die investeringsbereidheid ontmoedigen.

Tegelijkertijd laten de cijfers zien dat de instroom van buitenlands kapitaal vrijwel verdwenen is. Waar in 2022 nog 32 procent van het beleggingsvolume uit het buitenland kwam, is dat nu nog maar 1 procent. Institutional investors uit het buitenland missen de fiscale voordelen die Nederlandse pensioenfondsen genieten, waardoor aantrekkelijkheid afneemt.

Beleggen in huurwoningen: lichtpunt met beperkingen

Toch zijn er ook lichtpunten. Vastgoedadviseur Capital Value rapporteert dat beleggers dit jaar naar verwachting circa €3,6 miljard investeren in nieuwe huurwoningen. Dat is het hoogste niveau sinds 2021 en zou op termijn kunnen zorgen voor ongeveer 10.500 nieuwe huurhuizen. Dit toont, volgens Wensing, aan dat er nog steeds interesse is, met name van institutionele beleggers, om in de Nederlandse huurmarkt te stappen.

Maar deze investeringen zijn onvoldoende om het structurele gebrek aan productie te compenseren. Zonder een gelijk speelveld voor buitenlands kapitaal blijft het halen van de nationale woningbouwdoelen een haast onmogelijke opgave.

Rooskleurige afspraken blijven vrijblijvend

Hoogleraar vastgoedeconomie Jan Rouwendal ziet de krapte niet als een verrassing. Volgens hem waren de verwachtingen rond de woontop te rooskleurig, juist omdat de afspraken niet bindend waren. Nederland heeft sinds decennia geen periode meer gekend van massale woningbouw, vooral omdat de overheid de regie heeft teruggeschroefd en veel aan marktpartijen heeft overgelaten.

“Marktpartijen willen wel bouwen, maar alleen onder voor hen aantrekkelijke condities. Dat systeem hebben we zelf ingericht,” zegt Rouwendal. “Dan moet je niet gek opkijken dat vrijblijvende afspraken niet worden gehaald.”

Bron: fd.nl