Vesteda verkoopt woningen door uitstap investeerders

Investeerders trekken miljarden terug uit vastgoedfonds

De Nederlandse woningbelegger Vesteda staat voor een forse uitdaging. Investeerders in het vastgoedfonds hebben gezamenlijk voor ongeveer 4,1 miljard euro aan zogenoemde redemptieverzoeken ingediend. Daarmee wil meer dan de helft van het totale fondsvermogen geheel of gedeeltelijk worden teruggetrokken.

Voor Vesteda betekent dit dat een aanzienlijk deel van de woningportefeuille mogelijk moet worden verkocht. Het fonds, dat geldt als een van de grootste institutionele woningbeleggers van Nederland, kan nog niet exact aangeven hoeveel woningen uiteindelijk van eigenaar zullen moeten wisselen.

Volgens ceo Astrid Schlüter worden in ieder geval de duurdere huurwoningen kritisch bekeken. Deze woningen kunnen relatief snel worden verkocht om kapitaal vrij te maken voor beleggers die hun investering willen terughalen.

Fiscale maatregelen beïnvloeden vastgoedbeleggingen

De uitstroom van kapitaal komt niet uit de lucht vallen. Vesteda zag de afgelopen jaren al dat beleggers minder bereid waren om nieuw kapitaal in het fonds te steken. Vooral buitenlandse investeerders trokken zich terug, mede vanwege het veranderende fiscale klimaat voor vastgoedbeleggingen in Nederland.

Een belangrijke factor daarbij is de afschaffing van de zogeheten fiscale beleggingsinstelling (fbi)-status voor vastgoedfondsen. Door deze maatregel nam de belastingdruk voor vastgoedbeleggers toe, waardoor investeren in Nederlandse huurwoningen voor sommige partijen minder aantrekkelijk werd.

Daarnaast speelt een bredere ontwikkeling op de financiële markten een rol. Door de stijgende rente sinds 2022 daalde de waarde van obligaties in veel institutionele portefeuilles. Hierdoor nam het relatieve aandeel vastgoed in die portefeuilles automatisch toe, wat sommige beleggers ertoe aanzet hun vastgoedposities te verkleinen om risico’s beter te spreiden.

Moment van uitstappen komt na zeven jaar

Bij Vesteda kunnen investeerders hun positie slechts eens per zeven jaar heroverwegen. Dat moment is nu aangebroken voor een groot deel van de beleggers, waardoor veel partijen tegelijkertijd hun belang willen afbouwen.

Volgens de fondsleiding was een uitstroom van kapitaal daarom niet onverwacht. De omvang van de huidige redemptieverzoeken valt echter wel groter uit dan voorzien.

Deze situatie dwingt het fonds om verschillende opties te onderzoeken om aan de verzoeken van investeerders te voldoen. Naast woningverkopen kijkt Vesteda ook naar het aantrekken van nieuw kapitaal of aanvullende financiering.

Verkoop woningportefeuille lijkt onvermijdelijk

Volgens vastgoedexperts is het echter lastig om nieuwe investeerders aan te trekken zolang bestaande beleggers juist willen uitstappen. Ook extra financiering ophalen is niet vanzelfsprekend, zeker nu financiële instellingen kritischer kijken naar de langetermijnvooruitzichten van vastgoedfondsen.

Daarom lijkt de verkoop van woningen de meest voor de hand liggende route. Sommige analisten schatten dat Vesteda mogelijk tot de helft van zijn woningportefeuille zou moeten verkopen om alle redemptieverzoeken volledig te honoreren.

Dat zou kunnen neerkomen op ongeveer 14.000 woningen. Een dergelijke verkoop zou niet alleen grote impact hebben op het fonds zelf, maar ook op de schaal waarop Vesteda opereert binnen de Nederlandse huurmarkt.

Beperkte vraag naar grote woningportefeuilles

Een bijkomende uitdaging is dat de interesse in grote bestaande woningportefeuilles momenteel relatief beperkt is. Grote transacties in één keer blijken lastig van de grond te komen, waardoor verkoop vaak in kleinere delen moet plaatsvinden.

Een vergelijkbaar voorbeeld deed zich eerder voor bij de Canadese vastgoedbelegger Eres. Daar moest een portefeuille van circa 7000 Nederlandse huurwoningen uiteindelijk worden opgesplitst in kleinere pakketten om kopers te vinden.

In sommige gevallen werden woningen bovendien afzonderlijk verkocht aan particuliere kopers, een proces dat bekendstaat als uitponden. Daardoor verdwijnen woningen uit de huurmarkt, wat de druk op de toch al krappe woningvoorraad verder kan vergroten.

Vesteda werkt aan liquiditeitsplan voor komende jaren

Ondanks de omvang van de uitstap benadrukt Vesteda dat er geen directe noodsituatie is. Het fonds heeft volgens de huidige regels maximaal drie jaar de tijd om de redemptieverzoeken van investeerders te honoreren. Met instemming van beleggers kan deze periode zelfs worden verlengd tot zes jaar.

In de komende maanden werkt Vesteda aan een uitgebreid liquiditeitsplan. Dat plan moet duidelijk maken hoe het fonds de uitbetalingen gaat organiseren en welke rol woningverkopen, nieuwe investeerders en financiering daarbij spelen.

De uitwerking van dat plan wordt naar verwachting in juni voorgelegd aan de investeerders van het fonds.

Bron: fd.nl