Studenten in je appartement? Let op wat er in de splitsingsakte staat

Een kamer erbij, vier huurders erin

In een Amsterdamse flat besloot een eigenaar zijn appartement net iets efficiënter te benutten. Met een vierde slaapkamer erbij verhuurde hij de woning aan een groep studenten. Geen kwaad in de zin, zou je zeggen — ze leefden immers samen onder één dak. Maar de Vereniging van Eigenaren (vve) dacht daar anders over. Die stelde dat de woning alleen bedoeld is voor een ‘gezin’, zoals vastgelegd in de splitsingsstukken.

Het gevolg: een boete van 1.000 euro en een rechtszaak die uitmondde in een juridische discussie over de definitie van het woord ‘gezin’. De eigenaar vond de studenten een modern huishouden; de rechtbank, het gerechtshof en de vve zagen vooral vier individuen zonder duurzame, gezinsachtige band.

De juridische uitleg van ‘gezin’

Het gerechtshof Amsterdam veegde het verweer van tafel. Hoewel het begrip ‘gezin’ op het eerste gezicht ruim lijkt, oordeelde het hof dat de snelle wisseling van bewoners, het ontbreken van gezamenlijke toekomstplannen en het gebrek aan affectieve banden juist aantonen dat er géén sprake was van een gezin.

Zelfs als de studenten bevriend zijn, telt dat juridisch niet als gezinsband. Het splitsingsreglement, waarin op drie plaatsen expliciet wordt gesproken van ‘gebruik door één gezin’, laat volgens het hof weinig ruimte voor interpretatie. Ook het feit dat er geen juridische definitie bestaat voor het begrip ‘woongroep’ maakt het lastig om studenten onder die noemer te laten vallen.

Boetes van de vve mogen, maar moeten goed onderbouwd zijn

Hoewel de rechtbank het boetebesluit van de vve eerder ongeldig verklaarde vanwege een gebrekkige onderbouwing, kreeg de vereniging bij het hof alsnog gelijk: een boete is toegestaan, zolang het reglement daar helder over is. In dit geval was dat zo. De rechter vond het echter niet nodig om een dwangsom op te leggen, omdat de eigenaar inmiddels weer aan een gezin verhuurde en had aangegeven zich aan de uitspraak te houden.

Steeds meer conflicten tussen vve’s en eigenaren

De zaak staat niet op zichzelf. Nederland telt zo’n 135.000 vve’s en het aantal conflicten met appartementseigenaren groeit. Dat komt onder meer door de toegenomen waarde van vastgoed, strengere eisen aan de woningkwaliteit en de verleiding om met kortetermijnverhuur of verkamering extra rendement te behalen.

De wettelijke kaders zijn vaak strak omlijnd, maar binnen die lijnen hebben vve’s ruimte voor eigen regels. Dat maakt de situatie per gebouw uniek. Advocaat Peter Wieringa benadrukt daarom het belang van de splitsingsstukken: “Wie een appartement koopt, moet kunnen vertrouwen op de inhoud van die documenten.”

Rechters kijken naar de letter van het reglement

Claudia Siewers, gespecialiseerd in appartementsrecht, bevestigt dat de splitsingsstukken vrijwel altijd de doorslag geven. In principe mag je je appartement verhuren, tenzij het reglement iets anders zegt. Een compleet verhuurverbod komt zelden voor, maar het gebruiksdoel — zoals ‘voor een gezin’ — is juridisch wél bindend.

Wat deze zaak volgens haar ook illustreert, is het belang van heldere communicatie binnen de vve. Conflicten over verhuur, verbouwingen of duurzaamheid lopen vaak hoog op, terwijl je in de praktijk nog jarenlang met elkaar door dezelfde voordeur moet.

AI als hulpmiddel bij juridische geschillen

Een opvallend detail in deze zaak is de inzet van AI. Het platform voorRecht maakt het mogelijk om vve-conflicten laagdrempelig op te lossen. Door juridische informatie te analyseren, biedt het systeem inzicht in je positie en helpt het bij het voorkomen van nodeloze rechtszaken.

Siewers, die de besproken zaak ook in het systeem invoerde, kreeg exact dezelfde uitkomst als het hof. Toch vreest ze niet dat dit haar werk als jurist overbodig maakt. “AI helpt vooral om onnodige geschillen op te lossen. Maar er blijven altijd complexe zaken over die menselijke beoordeling vereisen.”

Bron: nrc.nl