Stikstof blijft bouw dwarszitten en drukt investeringsbereidheid omlaag

Vertraging door stikstofregels raakt woningbouw steeds harder

Sinds 2019, toen de Raad van State het Programma Aanpak Stikstof (PAS) van tafel veegde, worstelt de bouwsector met vertragende regelgeving. De impact is groot: van strengere vergunningseisen tot onduidelijkheid over intern en extern salderen. Hoewel er ideeën circuleren om het stikstofprobleem aan te pakken, lijkt een echte doorbraak nog ver weg.

Voor jurist omgevingsrecht Jasper Vijfhuizen, die ontwikkelaars en bouwers adviseert over stikstofdossiers, is het dagelijkse kost. Zijn conclusie? De onzekerheid groeit, de investeringsbereidheid daalt en het aantal projecten dat bewust wordt stilgelegd neemt toe.

Nieuwe regels maken salderen ingewikkelder en duurder

Vijfhuizen ziet een duidelijke trend sinds de uitspraak van de Raad van State in december 2023. Waar intern salderen vroeger zonder natuurvergunning kon, is nu ook daarvoor een vergunning vereist. Sommige provincies, zoals Gelderland, hebben inmiddels nieuw beleid opgesteld. Maar dat beleid legt ontwikkelaars verplicht op om bij intern salderen al 35 procent van de stikstofruimte af te romen ten gunste van natuurherstel.

Bovendien moet worden aangetoond dat deze ruimte niet elders beter voor de natuur kan worden ingezet – het zogeheten additionaliteitsvereiste. Voor die toets bestaat nog geen eenduidig beleid. Resultaat: de onzekerheid blijft, en het vergunningsproces wordt alleen maar ingewikkelder.

Projecten raken versnipperd en kosten lopen op

In veel gevallen moeten projecten worden opgeknipt om onder de stikstofgrens te blijven. Maar dat betekent twee keer plankosten, twee keer procedures, en extra risico. Bovendien mag er geen zichtbare samenhang zijn tussen de delen, anders worden ze alsnog als één project beschouwd. Vijfhuizen stelt vast dat dit in de praktijk nauwelijks haalbaar is zonder extra vertraging of kostenverhoging.

Zelfs projecten met onherroepelijke bestemmingsplannen kunnen te maken krijgen met terugwerkende vergunningverplichtingen. Juridisch grijs gebied, dat volgens Vijfhuizen nog niet tot handhaving heeft geleid, maar wel als risico boven de markt hangt.

De financiële rek raakt eruit

“Dit is absoluut kostenverhogend”, stelt Vijfhuizen. “En zonder stikstofrechten koopt niemand nog een locatie.” Projectontwikkelaars haken daardoor steeds vaker af. In zijn eigen praktijk ziet hij het aantal adviezen om woningbouwlocaties te laten liggen de laatste zes maanden flink toenemen.

De combinatie van strengere regels, onzekere uitkomsten en hogere kosten maakt het voor veel partijen niet meer aantrekkelijk om in nieuwe projecten te stappen. Het is wachten op een stevige correctie, vreest hij, zeker nu de stikstofproblematiek nog minstens enkele jaren zal blijven bestaan.

Dringend behoefte aan duidelijkheid en realisme

Volgens Vijfhuizen is een integrale oplossing nodig. Nederland moet richting Brussel duidelijk maken dat het natuurdoelen serieus neemt, maar ook dat meer tijd nodig is om die te halen. Daarnaast zou de omgevingswet flexibeler moeten worden toegepast, en is er structureel natuurbeheer nodig in plaats van enkel juridisch papierwerk.

Ook moet het rekenmodel AERIUS stabieler worden gemaakt. Continue aanpassingen maken vergunningprocedures onbetrouwbaar en voeden het wantrouwen. Vijfhuizen pleit voor concrete en werkbare doelstellingen per sector, zodat partijen weten waar ze aan toe zijn.

Bron: cobouw.nl