Sommige steden zijn niet te redden van het water, zegt Arcadis-topman

Vastgoed in zinkende of overstromingsgevoelige steden verliest waarde

De wereldwijde vastgoedmarkt staat onder toenemende druk van klimaatverandering. In kwetsbare gebieden daalt de waarde van vastgoed niet alleen vanwege fysieke risico’s zoals overstroming of verzakking, maar ook door stijgende verzekeringspremies, strengere regelgeving en het terugtrekken van financiers.

Steden als Miami en Jakarta laten zien wat er gebeurt wanneer de risico’s structureel worden onderschat. In Miami is het de zeespiegel die steeds meer terrein wint. De stad is gebouwd op poreus kalksteen, waardoor traditionele dijken of barrières weinig effect hebben. Zelfs met pompstations en sluizen is het volgens experts vooral pleisters plakken.

Klimaatexpert Piet Dircke: ‘Sommige steden zijn simpelweg niet te redden’

Piet Dircke, jarenlang directeur klimaatadaptatie bij ingenieursbureau Arcadis, zag deze ontwikkelingen wereldwijd van dichtbij. Hij gold binnen de sector als een van de invloedrijkste denkers op het gebied van stedelijke bescherming tegen water.

Na veertig jaar ervaring – van New York tot New Orleans – trekt hij een duidelijke conclusie: niet elke stad is nog te redden. Volgens Dircke begint het probleem bij onderschatting van risico’s, gevolgd door uitstel van ingrijpen.

“Als overheid of marktpartij kun je de kop niet in het zand steken,” zegt hij. “Want voordat het water komt, zijn banken en bewoners al vertrokken.”

Beperkte actie zorgt voor vastzittende vastgoedmarkt

Zodra kopers en verkopers het niet eens worden over de werkelijke waarde van vastgoed in risicogebieden, ontstaat er frictie op de markt. Verkopers willen vasthouden aan oude waarderingen, gebaseerd op huurinkomsten of historische verkoopprijzen.

Kopers daarentegen zien stijgende risico’s en bijkomende kosten – en haken af. In sommige gevallen, zoals bij Duitse kantoorpanden, bedraagt het verschil tussen vraag- en biedprijs inmiddels zo’n 30%. Die mismatch maakt vastgoed illiquide en zet investeringen op slot.

Bescherming als waardeverhogend instrument

Juist daarom is investeren in fysieke bescherming cruciaal voor het behoud van vastgoedwaarde. In New Orleans, waar Arcadis na orkaan Katrina een grootschalig systeem van stormkeringen en pompen realiseerde, keerde het vertrouwen van beleggers merkbaar terug.

In Manhattan gebeurde iets soortgelijks. Dircke waarschuwde al vóór orkaan Sandy voor het risico op overst