Recht van eerste koop houdt stand na Didam-arrest

Een gemeente die zich aan eerdere afspraken houdt, mag onder voorwaarden afwijken van de verplichte openbare verkoopprocedure. Dat blijkt uit een recente uitspraak over de verkoop van een gemeentelijk pand, waarbij het recht van eerste koop van de zittende huurder zwaarder woog dan de mededingingsruimte voor andere partijen. Dit onderstreept dat het vertrouwensbeginsel in de praktijk een doorslaggevende factor kan zijn bij vastgoedtransacties door overheden.

Langjarige afspraken geven doorslag

In deze zaak draaide het om De Pleats, een rijksmonument dat al decennialang wordt geëxploiteerd door een huurder met een sociaal-culturele functie. In de huurovereenkomst was al in 2001 een recht van eerste koop opgenomen. Toen de gemeente besloot tot verkoop, meldden zich alsnog andere geïnteresseerden, die gelijke kansen eisten.

Het gerechtshof oordeelde echter dat de bestaande afspraken en investeringen van de huurder voldoende zwaarwegend waren. Hierdoor ontstaat ruimte om af te wijken van de standaardregel van openbare selectie.

Didam-regels laten ruimte voor uitzonderingen

Sinds de zogenoemde Didam-arresten moeten overheden bij verkoop van vastgoed in beginsel een transparante selectieprocedure volgen. De kern hiervan is het gelijkheidsbeginsel: alle potentiële gegadigden moeten een eerlijke kans krijgen.

Het gevolg is echter niet dat één-op-één verkoop onmogelijk is. Als objectief, toetsbaar en redelijk kan worden onderbouwd dat er slechts één serieuze kandidaat is, mag van deze hoofdregel worden afgeweken. In deze zaak werd die onderbouwing gevonden in bestaande contractuele rechten en gedane investeringen.

Vertrouwensbeginsel weegt zwaar mee

Een belangrijk element in de uitspraak is het vertrouwensbeginsel: partijen moeten erop kunnen vertrouwen dat de overheid gemaakte afspraken nakomt. Het negeren van het recht van eerste koop zou volgens het hof neerkomen op wanprestatie van de gemeente.

Voor de praktijk houdt dit in dat eerder gemaakte contractuele verplichtingen niet zomaar terzijde kunnen worden geschoven, ook niet onder druk van nieuwe regelgeving of jurisprudentie.

Investeringen versterken positie huurder

De zittende huurder had in de loop der jaren substantieel geïnvesteerd in het pand en de exploitatie. Dit werd door het hof meegewogen als objectief criterium om hem als enige serieuze gegadigde aan te merken.

Hierdoor ontstaat een belangrijk precedent: investeringen die direct samenhangen met het vastgoed kunnen een doorslaggevende rol spelen bij selectievragen. Dit vertaalt zich in een sterkere positie voor zittende huurders die langdurig betrokken zijn.

Beleidsvrijheid voor gemeenten blijft groot

De uitspraak bevestigt dat gemeenten binnen de kaders van de Didam-arresten aanzienlijke beleidsvrijheid behouden. Door vooraf duidelijke criteria en beleid vast te leggen, kunnen zij sturen op gewenste uitkomsten, zoals behoud van maatschappelijke functies of duurzaamheid.

Dit betekent dat selectie niet alleen juridisch, maar ook beleidsmatig moet worden onderbouwd. Gemeenten die hun beleid goed documenteren, kunnen gerichter sturen op wie als serieuze gegadigde wordt gezien.

Nieuwe rechten van eerste koop niet vanzelfsprekend

De ruimte die deze uitspraak biedt, geldt niet onbeperkt voor nieuwe situaties. Het vooraf toekennen van een recht van eerste koop zonder selectieprocedure is na de Didam-arresten in principe niet meer toegestaan, tenzij er aantoonbaar slechts één gegadigde is.

De kern is dat bestaande afspraken worden gerespecteerd, maar dat nieuwe transacties strenger worden getoetst. Dit vraagt om zorgvuldige afwegingen bij het aangaan van langjarige vastgoedrelaties met overheden.

Bron: nrc.nl