Proef met vergunningvrij bouwen om woningbouw te versnellen

Omgevingswet als motor voor vergunningvrij bouwen

In Vught wordt gewerkt aan wat een Brabantse primeur moet worden: een woonwijk waarvan de grondgebonden woningen zonder omgevingsvergunning worden gebouwd. Ontwikkelaar Heijmans en de gemeente Vught willen met project Buitenplaats Kraaijenberg laten zien dat de Omgevingswet ruimte biedt om woningbouw aanzienlijk te versnellen.

De kern van het plan is eenvoudig, maar juridisch verfijnd. Door ruimtelijke voorwaarden vooraf vast te leggen in het omgevingsplan, vervalt voor die woningen de noodzaak van een aparte omgevingsvergunning. Daarmee verschuift het zwaartepunt van toetsing naar de voorkant van het proces.

Van bouwen mits naar bouwen tenzij in het omgevingsplan

De aanpak past bij de gedachte achter de Omgevingswet: minder stapeling van procedures en meer duidelijkheid vooraf. Waar in het oude bestemmingsplanregime gold ‘niet bouwen, mits’, kan onder het nieuwe stelsel worden gewerkt met ‘bouwen, tenzij’. Dat betekent dat bouwen in principe is toegestaan, zolang wordt voldaan aan vooraf vastgelegde algemene voorwaarden.

Voor grondgebonden woningen valt de technische toets bovendien onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Die wordt privaat afgehandeld via een kwaliteitsborger en leidt tot een bouwmelding. De ruimtelijke toets kan, mits goed uitgewerkt in het omgevingsplan, eveneens vooraf worden geborgd. Daarmee ontstaat in theorie ruimte voor vergunningvrij bouwen.

Tijdswinst in de woningbouw door minder procedures

Volgens Heijmans kan deze werkwijze een versnelling van anderhalf tot twee jaar opleveren. Die winst zit vooral in het vervallen van een tweede ronde van bezwaar- en beroepsprocedures bij de vergunningverlening. Wanneer bezwaren tot aan de Raad van State worden uitgevochten, kan dat jaren vertraging betekenen.

Tegelijkertijd plaatsen juristen kanttekeningen. Als er geen langdurige procedures volgen, bedraagt de tijdswinst mogelijk slechts enkele weken. Bovendien heeft bezwaar formeel geen schorsende werking, al blijkt in de praktijk dat ontwikkelaars vaak terughoudend zijn om door te bouwen zolang juridische onzekerheid boven de markt hangt.

Risico’s van handhaving achteraf bij vergunningvrij bouwen

Vergunningvrij betekent niet risicoloos. Belanghebbenden kunnen tijdens of na de bouw een handhavingsverzoek indienen als zij menen dat het plan niet voldoet aan het omgevingsplan. Wanneer zo’n verzoek gegrond wordt verklaard, kan de bouw alsnog worden stilgelegd of moeten aanpassingen worden gedaan, met aanzienlijke kosten tot gevolg.

Daarmee verschuift het juridische risico deels naar de uitvoeringsfase. Waar voorheen een onherroepelijke vergunning vooraf zekerheid bood, ligt die zekerheid nu besloten in de kwaliteit en precisie van het omgevingsplan én in de naleving daarvan.

Omgevingsplan als sleutel tot rechtszekerheid

Voor Buitenplaats Kraaijenberg, goed voor 275 woningen waarvan tweehonderd grondgebonden woningen in houtskeletbouw, werken gemeente en ontwikkelaar nauw samen aan een zorgvuldig omgevingsplan. Daarin worden de ruimtelijke randvoorwaarden en toetsingscriteria vastgelegd die richting geven aan het ontwerp en de uitvoering.

Opvallend is dat partijen vrijwillig kiezen voor een extra toetsmoment. Nadat het omgevingsplan is vastgesteld en een voorlopig ontwerp gereed is, worden de stukken alsnog ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd. Deze aanvullende stap moet het risico verkleinen dat achteraf discussie ontstaat over strijdigheid met het plan.

Ook richting financiers speelt rechtszekerheid een rol. Hypotheekverstrekkers hechten doorgaans waarde aan een onherroepelijke vergunning als bewijs van planologische zekerheid. Bij vergunningvrij bouwen moet die zekerheid op een andere manier worden georganiseerd, bijvoorbeeld via een expliciete bevestiging van de gemeente.

Vergunningvrij bouwen als proef voor toekomstige gebiedsontwikkeling

De gemeente Vught ziet het project nadrukkelijk als leertraject. Net als veel andere gemeenten werkt zij nog aan een integraal omgevingsplan voor het gehele grondgebied. Tot die tijd worden gebiedsspecifieke plannen vastgesteld. Deze ontwikkeling fungeert daarmee als proefproject voor een andere manier van werken.

Voor gebiedsontwikkelingen die in fasen worden gerealiseerd, kan vergunningvrij bouwen extra interessant zijn. In de traditionele systematiek moet per fase een afzonderlijke vergunning worden aangevraagd. Door de voorwaarden integraal in het omgevingsplan vast te leggen, kan die herhaalde vergunningverlening vervallen en groeit de potentiële tijdswinst mee met elke volgende fase.

De stap die in Vught wordt gezet, laat zien hoe de Omgevingswet in de praktijk kan uitpakken. Niet als papieren vereenvoudiging, maar als fundamentele verschuiving in proces, risicoverdeling en tempo van woningbouw.

Bron: cobouw.nl