Parallel plannen versnelt woningbouw in Eindhoven

Woningbouw versnellen door processen gelijktijdig te organiseren

Waar woningbouw in Nederland vaak jarenlang voortsleept, kiest Eindhoven voor een radicaal andere aanpak. Met ‘parallel plannen’ worden procedures niet langer stap voor stap, maar gelijktijdig doorlopen. Het doel is helder: de doorlooptijd van initiatief tot vergunning drastisch verkorten.

Een sprekend voorbeeld is de voormalige Renault-showroom aan de Europalaan in Woensel. Projectontwikkelaar Boelens de Gruyter kocht het pand en kreeg binnen een jaar groen licht van de gemeente voor de bouw van 270 appartementen. Als het tempo zo blijft, start de bouw in 2028 en kunnen de eerste bewoners begin 2030 hun intrek nemen. Vier jaar tussen aankoop en eerste paal geldt in Nederland inmiddels als uitzonderlijk snel.

Woningnood en lange procedures drukken op de woningmarkt

De versnelling is geen luxe. De druk op de woningmarkt is hoog. Jaarlijks zoeken honderdduizenden huishoudens naar een passende woning, terwijl de gemiddelde doorlooptijd van een bouwproject oploopt tot circa tien jaar. In grote steden wachten woningzoekenden soms een decennium op een sociale huurwoning.

De traditionele werkwijze bij gemeenten draagt bij aan die vertraging. Vergunningen, bestemmingsplannen en aanpassingen worden vaak na elkaar behandeld. Een plan gaat van afdeling Groen naar Parkeren en vervolgens naar Infra, telkens met tussenpozen. Elke wijziging of aanvullende eis betekent opnieuw tijdverlies.

Parallel plannen als nieuwe standaard in gebiedsontwikkeling

Bij parallel plannen worden processen juist tegelijkertijd opgestart. Ambtenaren van verschillende gemeentelijke afdelingen en de ontwikkelaar zitten vanaf het begin samen aan tafel. Het gezamenlijke doel is om sneller tot een vergunning te komen, zonder dat de kwaliteit uit het oog wordt verloren.

In theorie kan de periode tot vergunningverlening daarmee teruglopen naar twee jaar. In de praktijk is dat in meerdere pilots al gelukt. In Eindhoven werd voor een project binnen twee jaar een vergunning verstrekt. Ook in Alphen aan den Rijn en Den Bosch is de doorlooptijd aanzienlijk verkort.

Voor commerciële projecten start het traject met een strategische intake en meerdere ateliersessies. Zowel gemeente als ontwikkelaar bereiden zich grondig voor. Binnen twee maanden volgt duidelijkheid: een ‘ja’ of ‘nee’. Die vroege helderheid vermindert onzekerheid en maakt investeringsbeslissingen voorspelbaarder.

Betrouwbaarheid en duidelijke kaders voor projectontwikkeling

Een belangrijk element in de Eindhovense aanpak is het vastleggen van kaders en spelregels in een intentieverklaring na de eerste goedkeuring. Dat biedt ontwikkelaars meer zekerheid. In veel gemeenten veranderen gaandeweg eisen of randvoorwaarden, wat risico’s vergroot en projecten minder rendabel maakt.

Door vooraf duidelijke afspraken te maken over programma, kwaliteit en randvoorwaarden, ontstaat wederzijds vertrouwen. Dat is cruciaal in een sector waar honderden mensen langdurig betrokken zijn bij één project, van architect en ecoloog tot financier en aannemer.

De schaal waarop Eindhoven moet bouwen is aanzienlijk. Tot 2040 zijn tienduizenden extra woningen nodig. Daarnaast vraagt de groei van de hightechsector in de Brainportregio om versnelling. In het kader van de zogeheten ‘Beethovendeal’ moeten vóór 2030 nog eens 17.000 extra woningen worden gerealiseerd, bovenop de al geplande aantallen. Dat vraagt om efficiëntere processen én bestuurlijke slagkracht.

Complexe eisen en bezwaarprocedures blijven uitdaging

Sneller plannen betekent niet minder eisen. Bouwprojecten moeten voldoen aan landelijke normen voor onder meer minimale oppervlakten, daglichttoetreding, brandveiligheid en duurzaamheid. Daarnaast gelden gemeentelijke eisen, variërend van parkeernormen tot ecologische randvoorwaarden voor groenvoorzieningen.

In Eindhoven zitten ambtenaren en corporaties daarom wekelijks samen om projecten integraal door te nemen. Door knelpunten vroegtijdig te bespreken, worden verrassingen later in het proces beperkt.

Toch kent ook parallel plannen een grens. Bezwaarprocedures kunnen een project alsnog met anderhalf jaar vertragen. Het recht om bezwaar te maken blijft bestaan en kan niet worden versneld door interne procesoptimalisatie. Daarmee blijft juridische onzekerheid een factor van betekenis in de woningbouw.

De ervaring in Eindhoven laat zien dat versnelling mogelijk is wanneer partijen gelijktijdig optrekken en vooraf duidelijke keuzes maken. In een markt waarin tijd steeds vaker de meest schaarse factor is, wordt procesinnovatie minstens zo belangrijk als bouwinnovatie.

Bron: nrc.nl