Overheid jaagt grondprijzen op en remt woningbouw

Grondmarkt onder druk door rijksbeleid

De overheid werkt onbedoeld zelf mee aan de stijging van landbouwgrondprijzen en zet daarmee de woningbouw en andere ruimtelijke opgaven klem. Dat stelt de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in een nieuw advies. Volgens de raad bevat het huidige rijksbeleid tal van ‘perverse prikkels’ die grondbezit voor agrariërs uitzonderlijk aantrekkelijk maken.

Daarmee ontstaat een merkwaardige situatie. Enerzijds wil de overheid ruimte vrijmaken voor woningbouw, natuurherstel, energietransitie en defensie. Anderzijds stimuleert zij via subsidies en fiscale regelingen juist het vasthouden en opkopen van landbouwgrond. Het resultaat is een verstoorde grondmarkt waarin prijzen oplopen en grondmobiliteit laag blijft.

Landbouwgrond steeds duurder door fiscale voordelen

De waarde van grond wordt in belangrijke mate bepaald door de bestemming. De zogeheten waardesprong bij functiewijziging, bijvoorbeeld van landbouw naar woningbouw, is de afgelopen decennia fors toegenomen. In een dichtbevolkt land als Nederland is schaarste immers structureel.

Maar volgens de raad is dat slechts een deel van het verhaal. Fiscale vrijstellingen zoals de landbouwvrijstelling, vrijstelling van cultuurgrond van de ozb en overdrachtsbelasting, en de bedrijfsopvolgingsregeling stuwen de waarde van landbouwgrond verder op. Daar komen subsidies bij die direct gekoppeld zijn aan het aantal hectares dat een agrariër bezit, evenals royale stoppersregelingen.

De prijs van landbouwgrond ligt daardoor inmiddels rond de 90.000 euro per hectare en is ongeveer negen keer zo hoog als het Europees gemiddelde. Een aanzienlijk deel van die waarde wordt volgens de raad kunstmatig opgepompt.

Vicieuze cirkel van grondbezit en hoge grondprijzen

De financiële prikkels maken grondbezit bijzonder rendabel. Een boer die zijn grond verkoopt, bijvoorbeeld in het kader van een stoppersregeling of een gebiedsontwikkeling, wordt fiscaal en financieel gestimuleerd om de opbrengst opnieuw in landbouwgrond te investeren.

Alternatieven zoals investeren in innovatie, bedrijfsontwikkeling of obligaties zijn relatief minder aantrekkelijk. Grond levert een stabiel rendement op met weinig risico. Zo ontstaat een vicieuze cirkel waarin kapitaal in grond vast blijft zitten, prijzen verder stijgen en investeringen in vernieuwing achterblijven.

Voor de woningbouw betekent dit dat de overheid vaak de hoofdprijs betaalt voor grond die zij zelf via beleid duurder heeft gemaakt. Dat maakt gebiedsontwikkeling kostbaarder en vertraagt maatschappelijke opgaven.

Woningbouw en maatschappelijke opgaven in het nauw

De verstoorde grondmarkt werkt door in meerdere dossiers. Woningbouwprojecten worden duurder, natuurherstel kost meer en ook de energietransitie vraagt om schaarse en prijzige hectares. De overheid probeert maatschappelijke doelen te realiseren op een markt die zij zelf heeft opgeblazen.

Een daling van de landbouwgrondprijs met tienduizenden euro’s per hectare zou volgens de raad al verlichting kunnen bieden. Daarmee wordt het betaalbaarder om grond in te zetten voor woningbouw en andere publieke opgaven in het landelijk gebied.

Afromen van planbaten bij gebiedsontwikkeling

Lagere grondprijzen betekenen overigens niet automatisch goedkopere woningen. Ontwikkelaars kunnen een daling van de grondwaarde immers incalculeren in hun rendement. Daarom adviseert de raad om het verschil tussen natuurlijke en kunstmatig opgedreven grondwaarde af te romen.

Instrumenten zoals een planbatenheffing of kostenverhaal kunnen ervoor zorgen dat de maatschappelijke meerwaarde van een bestemmingswijziging niet volledig in private handen valt. De nieuwe coalitie heeft al aangekondigd met het instrument kostenverhaal aan de slag te willen.

Belonen van duurzaam grondgebruik in plaats van bezit

Om de vicieuze cirkel te doorbreken, pleit de raad voor het beperken van fiscale vrijstellingen en het herzien van subsidies die grondbezit stimuleren. Dat hoeft niet ten koste te gaan van agrariërs. Vrijgekomen middelen zouden bijvoorbeeld kunnen worden ingezet voor een pensioenfonds voor boeren.

Daarnaast zouden subsidies sterker gekoppeld moeten worden aan duurzaam grondgebruik in plaats van aan het aantal hectares in bezit. Daarmee verschuift de focus van eigendom naar kwaliteit en maatschappelijke waarde.

Het debat over grondprijzen raakt daarmee direct aan de betaalbaarheid van woningbouw en de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling. Wie de woningmarkt wil versnellen, zal ook naar de fundamenten van het grondbeleid moeten kijken.

Bron: cobouw.nl