Ontwikkelaars met focus op betaalbare woningen blijven overeind

Focus op betaalbaarheid maakt het verschil

In een periode waarin de meeste projectontwikkelaars flinke klappen krijgen, weet een selecte groep juist te groeien. Niet toevallig zijn dat de partijen die inzetten op betaalbare koopwoningen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat ontwikkelaars zoals Vorm, Timpaan en Koopmans Bouwgroep tegen de stroom in hun verkopen zagen stijgen. Hun strategie? Betaalbaarheid boven alles.

Dat staat in contrast met de rest van de top-25 woningontwikkelaars, waarvan de meeste de verkopen de afgelopen twee jaar met de helft zagen teruglopen. De algemene woningmarkt daalde met een kwart, maar bij de grootsten waren de klappen dus dubbel zo hard. Ontwikkelaars die betaalbare woningen centraal stellen, wisten echter hun positie te verstevigen.

Lagere marges, grotere afzet

De succesformule van deze groeiers lijkt helder: volume creëren met betaalbare woningen, ook al levert dat minder marge op. Zo geeft Vorm aan dat 70 procent van hun aanbod betaalbaar is, en Timpaan investeert opbrengsten zelfs terug in maatschappelijke projecten. Koopmans ziet betaalbare woningen als kern van hun aanbod, al waarschuwt ook dit bedrijf dat beleidsregels zoals de 30-40-30-verdeling het aandeel koopwoningen onder druk zetten.

De focus op goedkopere woningen blijkt ook te helpen bij het voldoen aan de eis dat twee derde van nieuwe woningen betaalbaar moet zijn. Maar tegelijkertijd bemoeilijkt diezelfde eis de financiële haalbaarheid van projecten. De combinatie van prijsdruk, hoge bouwkosten en strengere regelgeving creëert een uitdagende puzzel voor ontwikkelaars.

Beweeglijke markt, dalende cijfers

Grote spelers als BPD, Heijmans en AM hebben het zwaar. BPD zag de verkopen aan particulieren tussen 2023 en 2024 met meer dan 60 procent dalen vergeleken met de voorgaande twee jaar. Heijmans noteerde ook een flinke terugval, terwijl dochterbedrijf Van Wanrooij (nu Whoon) minder zwaar werd getroffen. Hier speelde de locatiekeuze een rol: buitenstedelijke, grondgebonden woningen komen sneller van de grond dan binnenstedelijke, complexe projecten.

Volgens Heijmans zijn het juist die binnenstedelijke projecten die langer duren vanwege ingewikkelde procedures en een gebrek aan beleggers. En die vertraging zie je terug in de verkoopcijfers.

Veranderende markt vraagt om ervaring

Niet alleen de locatie, maar ook het woningtype is bepalend. In 2023 zagen meerdere ontwikkelaars dat duurdere tweekappers, appartementen en rijwoningen moeilijker verkocht werden. Aanpassingen zoals een kleinere beukmaat kunnen helpen om woningen betaalbaarder – en daarmee verkoopbaar – te maken.

Wat opvalt is dat de grootste ontwikkelaars de meeste pijn lijden, terwijl kleinere en middelgrote partijen hun strategie sneller aanpassen. Zoals Ingeborg de Jong van Timpaan treffend stelt: “Als het goed gaat, wil niemand betaalbare woningen bouwen. Gaat het slechter, dan wil ineens iedereen het – maar dan hebben ze de ervaring niet.”

Die ervaring blijkt nu cruciaal. De markt zit vol onzekerheden, van stijgende rente tot regelgeving en geopolitieke onrust. Juist dan blijkt de keuze voor betaalbare woningen niet alleen sociaal relevant, maar ook zakelijk verstandig.

Bron: cobouw.nl