Kritiek groeit op juridisch clausulewoud bij woningverkoop

Onzichtbare valkuilen in het koopcontract

Een aantrekkelijk appartement met een goede prijs en een perfecte locatie – wie droomt daar niet van? Maar achter dat aantrekkelijke plaatje blijkt soms een jungle van juridische voorwaarden schuil te gaan. Clausules zoals ‘onderzoeksplicht koper’ of de ‘ouderdomsclausule’ verleggen het risico steeds vaker naar de koper, vaak zonder dat die volledig begrijpt wat dat inhoudt.

In de praktijk leidt dat tot discussies en zelfs rechtszaken. Advocaten signaleren een toename van ingewikkelde clausules in koopovereenkomsten, terwijl steeds minder woningen worden verkocht onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Volgens cijfers van Stichting Achmea Rechtsbijstand waren er in 2025 al 800 formele geschillen over verborgen gebreken, een forse toename ten opzichte van eerdere jaren.

Voorbehouden vervagen, risico’s verschuiven

In een oververhitte woningmarkt krijgen kopers vaak geen ruimte voor grondig onderzoek. Verkopers drukken op snelheid, terwijl belangrijke details soms pas na de sleuteloverdracht boven water komen. Zoals lekkages, houtrot of verborgen gebreken die de koper duizenden euro’s kunnen kosten.

Een schrijnend voorbeeld vond recent plaats in Utrecht. Een monumentaal pand, verkocht met een ouderdomsclausule, bleek direct na aankoop ernstige gebreken te vertonen. De lekkende douche veroorzaakte structurele schade, terwijl dit niet gemeld werd in de verkoopdocumentatie. De rechter oordeelde dat de verkoper alsnog verantwoordelijk was, ondanks de clausule, en kende een schadevergoeding toe aan de kopers.

Asbestclausule en andere juridische addertjes

De praktijk kent inmiddels een scala aan complexe clausules. De asbestclausule, de niet-zelfbewoningsclausule en de ‘as is, where is’-clausule zijn slechts enkele voorbeelden. Vooral laatstgenoemde is verwarrend voor veel kopers: de woning wordt gekocht zoals die is, inclusief gebreken, zichtbaar of niet.

Juristen zoals Judith Weeseman signaleren dat deze voorwaarden regelmatig misverstanden en geschillen veroorzaken. Zeker wanneer kopers, vaak onder tijdsdruk, niet de kans krijgen een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Verkopers wijzen op de grote belangstelling en houden vast aan snelle besluitvorming.

Internationaal perspectief en oproep tot hervorming

In andere landen gaat het anders. In Schotland is het bijvoorbeeld verplicht voor verkopers om, naast een energielabel en vragenlijst, ook een technische keuring aan te bieden via een erkend taxateur. Zo weet iedere potentiële koper precies waar hij aan toe is.

In Nederland pleiten banken, gemeenten en toezichthouder AFM al langer voor meer transparantie rond de staat van woningen. Zeker gezien de klimaatrisico’s en de kwetsbare bodemgesteldheid zou een verplichte bouwkundige keuring logisch zijn. Toch ontbreekt daar nog steeds regelgeving voor.

Bovendien blijkt uit onderzoek dat taxateurs de waarde van een woning vaak simpelweg gelijkstellen aan of boven de koopsom. De AFM heeft al twijfels uitgesproken over de kwaliteit van deze taxaties. Het onderstreept de noodzaak voor meer objectieve waarborgen bij de verkoop van woningen.

Bron: fd.nl