Kantorenleegstand loopt op: structureel probleem

De leegstand op de kantorenmarkt loopt opnieuw op en dat raakt direct de exploitatie en waardering van vastgoed. Vastgoedfonds NSI zag het leegstandspercentage in één kwartaal stijgen van 9,2% naar 12,6%, een duidelijke versnelling die vragen oproept over het herstelvermogen van de markt. Het gevolg is dat huurinkomsten onder druk komen te staan en investeringsbeslissingen kritischer worden beoordeeld.

Van conjunctureel naar structureel probleem

Waar de leegstand tijdens de periode 2008–2016 vooral werd gedreven door economische tegenwind, ligt de oorzaak nu wezenlijk anders. Destijds herstelde de vraag naar kantoorruimte zodra de economie aantrok, met een piekleegstand van circa 17% in 2015. Nu spelen structurele veranderingen een hoofdrol, zoals hybride werken en technologische efficiëntie. Hierdoor ontstaat een blijvende mismatch tussen vraag en aanbod, in plaats van een tijdelijke dip.

Voor de praktijk houdt dit in dat leegstand minder cyclisch wordt en daardoor lastiger ‘weg te groeien’ is via economische opleving alleen. Dit vertaalt zich in een fundamenteel ander risicoprofiel voor kantorenbeleggingen.

Druk op huurinkomsten wordt zichtbaar

De impact van oplopende leegstand is direct zichtbaar in de kasstromen. NSI realiseerde circa €11,4 miljoen aan huurinkomsten bij een bezettingsgraad van 87,4%. Bij een daling richting 73,8% zou dit afnemen tot ongeveer €9,6 miljoen. Dit maakt duidelijk dat zelfs beperkte verschuivingen in bezetting een disproportioneel effect hebben op rendement.

Hierdoor ontstaat een situatie waarin exploitatie steeds gevoeliger wordt voor leegstand, zeker wanneer deze geconcentreerd is in minder courante panden. De kwaliteit en locatie van het vastgoed worden daarmee bepalender dan ooit.

Herontwikkeling als kostbare noodzaak

Om leegstand tegen te gaan, zet NSI in op renovatie en herontwikkeling van bestaande kantoren. Het doel is om panden te upgraden naar duurzame en moderne werkplekken die aansluiten bij de huidige vraag. Deze strategie werkt vooral op sterke locaties waar huurders bereid zijn een premie te betalen voor kwaliteit.

Het gevolg is echter dat de benodigde investeringen fors oplopen, mede door stijgende bouw- en materiaalkosten. Hierdoor verschuift het speelveld: niet elke eigenaar kan of wil deze investeringen dragen, wat leidt tot verdere differentiatie binnen de markt.

Leegstand als selectie-mechanisme

De huidige ontwikkeling fungeert steeds meer als een natuurlijk selectieproces binnen de kantorenmarkt. Moderne, duurzame gebouwen op goede locaties behouden hun aantrekkingskracht, terwijl verouderde objecten structureel achterblijven. Dit vergroot het verschil in waardeontwikkeling en verhuurbaarheid tussen panden.

Hierdoor ontstaat een tweedeling waarin actief asset management en strategische keuzes rond herpositionering cruciaal worden. Stilzitten betekent in veel gevallen waardeverlies.

Vooruitblik met onzekerheden

Hoewel het doortrekken van huidige trends suggereert dat leegstand verder kan oplopen, is de werkelijkheid minder lineair. Toch wijzen concrete ontwikkelingen, zoals het vertrek van grote huurders, op aanhoudende druk. Dit maakt het aannemelijk dat de leegstand ook de komende jaren een bepalende factor blijft.

De kern is dat de kantorenmarkt zich niet langer vanzelf herstelt. Succes hangt steeds meer af van actieve keuzes, investeringskracht en het vermogen om vastgoed aan te passen aan een blijvend veranderende vraag.

Bron: fd.nl