Grondbelasting opnieuw in debat door stijgende grondprijzen woningmarkt

Het Monopoly-effect op de woningmarkt

Wie ooit Monopoly heeft gespeeld, kent het gevoel: zodra een paar spelers de meeste straten bezitten, lijkt de uitkomst van het spel al vast te staan. De dobbelstenen rollen nog wel, maar de balans verschuift steeds verder richting de spelers met het meeste vastgoed. Volgens financieel econoom en onderzoeksjournalist Thomas Bollen lijkt de Nederlandse woningmarkt steeds meer op zo’n spelbord.

Voor starters en alleenstaanden zonder financieel vangnet voelt de woningmarkt soms als een spel waarin ze structureel achterstaan. Wachttijden voor sociale huur lopen in veel regio’s op tot zeven jaar of langer. Wie niet kan kopen, wijkt uit naar de vrije huursector, waar een aanzienlijk deel van het inkomen opgaat aan huur. Tegelijkertijd stijgen huizenprijzen en groeit het vermogen van bestaande huiseigenaren, waardoor de afstand tussen huurders en kopers steeds groter wordt.

De rol van grond in de prijs van woningen

De kern van de discussie ligt volgens verschillende economen en beleidsmakers bij de waarde van grond. Waar woningprijzen vaak worden gekoppeld aan bouwkosten of schaarste aan woningen, blijkt uit onderzoek dat juist de onderliggende grond steeds bepalender wordt. Volgens De Nederlandsche Bank bestond in 2025 bijna 60 procent van de waarde van koopwoningen uit de waarde van de grond. Tien jaar eerder lag dat aandeel nog rond de 42 procent en in de jaren negentig zelfs rond de 20 procent.

De stijging van grondwaarden wordt mede veroorzaakt door publieke investeringen en economische ontwikkeling. Nieuwe infrastructuur, voorzieningen of stedelijke groei kunnen de waarde van grond sterk laten stijgen, zonder dat de eigenaar zelf iets hoeft te investeren. Die waardestijging vertaalt zich uiteindelijk in hogere woningprijzen en daarmee in een grotere druk op de betaalbaarheid van wonen.

Subsidies die in grondprijzen verdwijnen

De afgelopen jaren probeerde de overheid woningbouw te versnellen met subsidies en stimuleringsmaatregelen. Maar volgens analyses van het Centraal Planbureau kan dit een onverwacht effect hebben. Wanneer bouwgrond schaars is, kunnen subsidies simpelweg worden verrekend in hogere grondprijzen.

Grondbezitters anticiperen op toekomstige bouwmogelijkheden of subsidies door hun vraagprijzen te verhogen. Hierdoor verdwijnt een deel van de publieke middelen uiteindelijk in de waarde van grond, terwijl de daadwerkelijke bouwproductie nauwelijks versnelt. In sommige scenario’s kan structurele subsidie zelfs volledig in de grondprijs worden opgenomen, zonder dat dit extra woningbouw oplevert.

Onverdiende waardestijging als economisch vraagstuk

Het idee dat grondbezitters profiteren van waardestijgingen zonder directe inspanning is overigens niet nieuw. Al in de negentiende eeuw wezen economen op het verschil tussen verdiende en onverdiende inkomsten. Denkers als Adam Smith, David Ricardo en John Stuart Mill benadrukten dat grond een bijzondere positie inneemt in de economie: de waarde ervan groeit vaak door collectieve ontwikkeling, niet door individuele arbeid.

De Amerikaanse econoom Henry George bouwde hierop voort met zijn beroemde boek Progress and Poverty uit 1879. Hij stelde dat economische vooruitgang welvaart creëert, maar tegelijkertijd ook ongelijkheid kan vergroten wanneer grondwaardestijgingen volledig bij grondeigenaren terechtkomen. Volgens George zou een belasting op de waarde van grond deze ongelijkheid kunnen verminderen en tegelijkertijd economische activiteit stimuleren.

Het idee van een grondwaardebelasting

George pleitte voor een zogenoemde ‘single tax’: een belasting op de waarde van grond. Zijn redenering was dat waardestijgingen door publieke investeringen, bevolkingsgroei of stedelijke ontwikkeling eigenlijk het resultaat zijn van collectieve inspanningen. Daarom zou een deel van die waarde terug moeten vloeien naar de samenleving.

Opvallend genoeg kreeg dit idee steun uit uiteenlopende economische stromingen. Zelfs de liberale econoom Milton Friedman noemde een belasting op onbebouwde grondwaarde ooit de minst verstorende vorm van belasting. Omdat grond niet kan worden verplaatst of verborgen, heeft zo’n belasting relatief weinig invloed op economische keuzes van burgers en bedrijven.

Planbatenheffing opnieuw op de politieke agenda

In Nederland komt het debat vooral terug in discussies over een zogenoemde planbatenheffing. Daarbij wordt een deel van de waardestijging van grond afgeroomd wanneer een bestemmingswijziging plaatsvindt, bijvoorbeeld wanneer landbouwgrond wordt omgezet naar woningbouw.

De waardesprong bij zo’n wijziging kan enorm zijn. Grond met een woonbestemming kan volgens schattingen vijftien tot vijfentwintig keer zoveel waard worden als landbouwgrond. De Nederlandsche Bank berekende dat dergelijke bestemmingswijzigingen jaarlijks tussen de zeven en acht miljard euro aan extra waarde opleveren voor grondeigenaren en speculanten.

Hoewel verschillende politieke partijen eerder pleitten voor zo’n belastingmaatregel, is een concrete planbatenheffing voorlopig niet expliciet opgenomen in het huidige coalitieakkoord. Toch blijft het onderwerp terugkeren in beleidsdiscussies over betaalbaar wonen, grondbeleid en de versnelling van woningbouw.

Grondbeleid als sleutel in de woningmarkt

De discussie over grondwaardebelasting raakt daarmee aan een fundamentele vraag: wie profiteert van de waardestijging van grond in een groeiende economie? Naarmate stedelijke gebieden verder ontwikkelen en investeringen in infrastructuur en voorzieningen toenemen, wordt deze vraag steeds relevanter.

Voor beleidsmakers, investeerders en ontwikkelaars is grondbeleid daarmee een steeds belangrijker onderdeel van het bredere woningmarktvraagstuk. Niet alleen de beschikbaarheid van bouwlocaties, maar ook de manier waarop waardestijgingen worden verdeeld, kan bepalend zijn voor de toekomstige dynamiek op de Nederlandse woningmarkt.

Bron: nrc.nl