Gemeenten lopen vast op betaalbare woningbouw

Grondbeleid en betaalbaarheid onvoldoende in lijn

Gemeenten staan voor een forse uitdaging nu strengere betaalbaarheidseisen in de woningbouw steeds dichterbij komen. Uit onderzoek van adviesbureau Stec Groep blijkt dat veel gemeenten hun grondbeleid nog nauwelijks hebben aangepast om te voldoen aan de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv). Deze wet verplicht dat twee derde van alle nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn, waarvan minimaal 30% sociale huur.

Omdat betaalbare woningen een lagere marktwaarde hebben, dalen automatisch de grondopbrengsten — en dat zet de begrotingen van gemeenten onder druk. Slechts 18% van de gemeenten heeft de woningbouwplannen al geactualiseerd met deze financiële realiteit in het achterhoofd.

Veel gemeenten onderschatten dat risico, waarschuwt onderzoeker Erik de Leve. Als programmatische keuzes niet worden herzien, komen zowel woningbouwprojecten als gemeentelijke financiën in de knel.

Versnellen, verdichten en betaalbaar bouwen

Om toch voldoende betaalbare woningen te realiseren, moeten gemeenten volgens de Stec Groep terug naar de tekentafel. Verdichting kan helpen doordat dezelfde hoeveelheid grond meer woningen kan dragen. Ook prefab kan een belangrijke rol spelen om sneller én goedkoper woningen toe te voegen, waardoor de lagere verkoopprijzen beter te compenseren zijn.

Daarnaast wijst hoogleraar Erwin van der Krabben op het belang van versnelling in de grondexploitatie. Gemeenten dragen rente over aangekochte grond, waardoor uitgifte vertraging direct financiële schade oplevert. Hoe sneller grond in ontwikkeling gaat, hoe beter de rekensom uitpakt.

Beleid stuurt wel op betaalbaar wonen, maar cijfers blijven achter

Aan de beleidskant lijken gemeenten het belang van betaalbare woningen wel degelijk te erkennen. Ruim 80% trof inmiddels maatregelen zoals prijsgrenzen of subsidies, en 38% richtte een vereveningsfonds op. Dat fonds verplicht ontwikkelaars die minder betaalbare woningen bouwen om financieel bij te dragen aan elders te realiseren betaalbare projecten.

Toch blijft het inzicht in de financiële gevolgen van dit beleid achter. Gemeenten zouden transparanter moeten zijn over grondprijzen en direct moeten aangeven wanneer de bestemming betaalbaar bouwen vereist. Dat verkort de planvorming en biedt ontwikkelaars duidelijkheid vooraf — al blijft het tijdrovend voordat grondprijzen zich aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid.

Gronduitgifteprijzen stijgen ondanks betaalbaarheidseisen

Hoewel betaalbare bouw hogere druk legt op grondexploitaties, blijven kavels juist duurder worden. De gronduitgifteprijzen stegen afgelopen jaar met 5,4% en komend jaar wordt nog eens 4,2% verwacht. Volgens Van der Krabben is dat logisch, omdat ook de huizenprijzen blijven stijgen. Gemeenten kunnen daardoor meer vragen, zelfs voor sociale en middenhuurwoningen.

Maar waar vroeger op een locatie 40% betaalbare woningen werd gebouwd, is dat nu vaak 60% of meer. Dat zorgt ervoor dat de totale opbrengst lager uitvalt en projecten vaker financieel moeilijk rond te rekenen zijn — zeker wanneer grond decennia geleden is gekocht, toen toekomstige betaalbaarheidseisen nog geen rol speelden.

Meer regie op grondbeleid, maar met risico’s

Veel gemeenten zijn na de financiële crisis voorzichtig geworden met actief grondbeleid, maar de laatste twee jaar kocht 82% weer grondposities aan. Dat geeft hen meer invloed op de woningbouwprogrammering en versnelt besluitvorming, omdat minder partijen aan tafel zitten.

Toch kleven er risico’s aan die nieuwe actieve rol. Het Rijk wil daarom financieel meedelen in het risico dat gemeenten lopen en werkt aan een ‘rijksgrondfaciliteit’ van €390 miljoen. Gemeenten hadden hoge verwachtingen, maar nu duidelijk wordt welke voorwaarden mogelijk gelden, twijfelt een groot deel of ze hiervoor in aanmerking komen.

De behoefte aan samenwerking blijft echter groot, zegt Van der Krabben. Maar eerst moeten gemeenten weten waar ze precies op kunnen rekenen voordat ze nieuwe grondrisico’s durven aangaan.

Bron: fd.nl